Практические методики по созданию эффективных моделей жилой застройки. Май

Практические методики по созданию эффективных моделей жилой застройки

2-дневный международный образовательный форум

24-25 июня 2019 г.

Центральное событие серии мероприятий про методику оценки и проектирования качества жилой среды и эффективности девелоперских проектов, впервые представленную на защите докторских диссертаций в Римском Университете La Sapienza (Италия) в 2018 году. Методика разработана в ходе научного исследования
(авторы Наталья Балухина и Альфия Гибадулина), в основе которого - систематизированный новейший международный опыт и большое количество изученных современных российских кейсов. Итог исследования - смоделированные собственные инструменты и матрицы, позволяющие количественно измерить экономическую эффективность и качество девелоперских проектов по 4 базовым характеристикам: плотность, компактность, связность и разнообразие.

ПРАКТИЧЕСКИЕ МЕТОДИКИ ПО СОЗДАНИЮ ЭФФЕКТИВНЫХ МОДЕЛЕЙ
ЖИЛОЙ ЗАСТРОЙКИ

Существует тесная связь между городской формой и устойчивым экономическим развитием, но она не очевидна

Есть ли методы измерить эту связь?
Как совместить российские нормативные требования с новыми форматами застройки?

цель форума

Предоставить работающие инструменты для увеличения доходности девелоперских проектов с использованием эффективных инновационных решений

Программа

09.00-09.15
Открытие форума, Приветственное слово.
Спикер: Алексей Шепель
Актуальность перехода девелоперов на новые целеполагания. Нестыковки между российским нормативным полем и новыми парадигмами в области развития устойчивых городских систем. О целях и задачах конференции - о том, что ее ценность заключается в презентации практической информации.

Секция 1 "Текущее состояние развития рынка жилой недвижимости, возникающие и старые проблемы, тенденции"
09.15-10.10
Тема: Лицом к лицу к проблемам Российских городов. Риски инвестора в условиях экономической рецессии. Возможности, открывающиеся для девелопера в новом экономическом контексте
Спикер: Альфия Гибадулина
- Переосмысление европейского пути от города-сада к инновационному городу: проводим параллели с развитием российских городов. Разрастание многоэтажных субурбий и низкое качество жилой среды в существующем городе и в новых кварталах.
- Существует ли идеальный проект «КОТ»? Риски проектов КОТ, негативные эффекты «комплексности» и критический взгляд. На смену КОТам приходит редевелопмент!
- Понятие «Урбанити» - городского образа жизни и точки роста Российского бизнеса в новых экономических условиях. Как активизация контактов и связей (социальных, физических и экономических) в городской среде может спровоцировать выход из экономического кризиса. Какие трансформации необходимы Российским городам.
10.10-11.00
Тема: Индикаторы переходного состояния рынка и их трактовка.
Спикер: Наталья Балухина
Выбор покупателя: почему выбирают не-городской образ жизни. Строительство на пороге катастрофы или "Этот поезд в огне". Состояние консолидации и дальнейшая траектория - прогнозы.
Состояние отрасли - перспективы, вопросы «насыщения» рынка и наличие неудовлетворенного спроса на тот или иной формат.
Тема: Качественные компоненты экономически устойчивого и комфортного жилого района.
Спикер: Наталья Балухина
Почему компактная модель? Отношения между эффективностью землепользования и экономической выгодой для города, жителя и девелопера. Зачем девелоперу искать «новое качество» среды для своих проектов? Многокомпонентная схема: вводные, которые должны учитываться при создании планировочной, экономической и социальной стратегии (mixed use; diversity; permeability; image; intensity; continuity; integrity; adaptability; flexibility). Синергия и эффект - как взаимодействие всех компонентов влияет на добавленную стоимость.
11.00 - 11.15
Кофе-Брейк.

Секция 2 "Баланс между комфортом и высокой интенсивностью застройки - европейский опыт, инновации".
11.15-12.40
Тема: До каких пределов уплотнять? Баланс между плотностью и комфортом.
Спикер: Руди Уйтенхаак
Как компактность выражается в городских формах; связь между компактностью, плотностью и услугами: что приводит к «живому» городу, экономической
устойчивости и ликвидности девелоперского проекта. Результаты исследований и практического опыта: могут ли среднеэтажные компактные модели конкурировать по экономической эффективности с высотной застройкой? Оптимальный размер квартала и оптимальное количество этажей для эффективной и комфортной плотности.
12.40 – 13.40
Обед.
13.40 – 14.50
Тема: Жилье и его морфотипы в измерении современных метрополий: архитектурные эксперименты в Европе.
Спикер: Домиция Мандолези и Лейла Бокиккьо
Жилье является отражением уровня развития общества, его культуры и социальных отношений. Изменение образа жизни и ландшафтов современных метрополий возможно проследить через трансформацию жилья и его многочисленных форм.
Посредством сравнительного анализа современных Европейских жилищных проектов в различных контекстах будут продемонстрированы инновационные пространственные модели от масштаба города до масштаба здания.

Секция 3 "Компоненты, сопровождающие «Эффективность»"
14.50 - 16.00
Тема: MIXED USE - пропорции: жилье, сервисы, бизнес-активность . Жилье и сервисы – как распределить нежилые функции по территории.
Спикер: Юст ван ден Хоек
Достаточность людских и покупательских потоков для экономической устойчивости квартала. Соседство жилья и бизнес-потоков. Торговый центр (гипермаркет), соседствующий с жилым комплексом – как он коррелируется с понятием mixité? Можно ли рассматривать крупный ритейл (торговый центр, гипермаркет) как «якорь» услуг и торговли района? Существует ли «здоровый» баланс между торговым центром и небольшими супермаркетами и магазинами в жилом районе. Графические инструменты оценки городского микса.
16.00 - 16.15
Кофе-Брейк.
16.14 - 17.00
Тема: Характеристики качества жилой среды и измеряемые параметры. Основные морфотипы жилой среды, их характеристики и незанятые в России ниши.
Спикер: Альфия Гибадулина
О чем говорят цифры: индексы FSI, GSI, OSR. Инструменты оценки эффективности землепользования и качества городской среды Дельфтского Университета (Голландия).
Тема: Методы измерения публичных пространств на предмет оценки их эффективности.
Спикер: Альфия Гибадулина
Границы и размеры, коэффициент открытого пространства, структура улично-пешеходной сети, street centrality index
17.00 - 17.40
Тема: Эффективность сетей мобильности и связь с бизнес-активностью.
Спикер: Наталья Балухина
Негативные эффекты микрорайонной и суперблочной застройки: почему не функционирует в данном экономическом контексте.
Данные проведенного исследования - когда не совпадают сервисы и функции с основными пешеходными трафиками. Проницаемость территории и плотность уличной сети. Безопасная улица или опасный проезд? «Пешеходность» и ее роль в экономике и качестве городской среды.

Секция 4 "Проекты редевелопмента - тренд в контексте экономических требований. Европейский опыт"
17.40 - 18.50
Тема: Положительный опыт застройки жилых кварталов в странах Северной Европы. Проект редевелопмента территории (JATKASAARI, Helsinki).
Спикер: Матти Кайянсинко
От создателя: рассматриваем в деталях один из лучших строящихся жилых комплексов северной Европы в аналогичных климатических условиях. Яркий пример новых кварталов высокоплотного комфортного жилья, реализующего концепцию городского микса и инклюзивности!
19.00 - 21.00
УЖИН-ФУРШЕТ СО СПИКЕРАМИ (эта опция предусмотрена для билетов повышенной стоимости)

Секция 4 "Проекты редевелопмента - тренд в контексте экономических требований. Европейский опыт" (продолжение)
09.00 - 10.20
Тема: Перезаселяем город: новые жилые кварталы на ранее застроенных территориях, - на примере двух проектов в г. Перуджа.
Спикер: Джованна Синьорини
1. Две городские "пустоты", перестроенные и восстановленные с новым наполнением: редевелопмент с похожим функциональным сочетанием, но с разными методами строительства и разной плотностью застройки.
2. Подробнее о двух проектах редевелопмента.
Что обеспечивает высокое качество:
- Концепт "Инклюзивности": соседство экономичного жилья и жилья бизнес-класса.
- Баланс между жильем, общественным пространством и коммерческими помещениями.
- Связь с контекстом. Зачем оставили кирпичную трубу старой табачной фабрики. Вопрос эстетики? Исторической памяти? Или элемент, влияющий на добавленную стоимость?
3. Анализ проектов. Основные показатели проектов: Выхлоп, плотность, отношения площадей, новые сети мобильности. Финансовые показатели: затраты, доходы и прибыль. Затраты на проект.
ный экономический эффект. Однако, как окупить высокие затраты на реставрацию?

Секция 5 "Как работать в текущем нормативном контексте"
10.20 - 11.00
Тема: Пространственные параметры эффективности городской застройки и инструменты их реализации в условиях текущих регламентов.
Спикер: Елена Станиславовна Чугуевская
Внесение изменения и корректив в существующие и утвержденные генпланы города/поселения;
Нормы и правила застройки новых территорий / реновации уже застроенных микрорайонов;
Как совместить российские требования и лучший международный опыт.
11.00 - 11.20
Кофе-брейк.
11.20 - 12.00
Тема: Опыт работы в меняющемся нормативном контексте: сложности и пути решения.
Спикер: Светлана Самуиловна Бачурина
- Последние изменения в законодательстве.
- Как меняется бизнес-модель градостроительной деятельности в свете последних законодательных инициатив?
- Как защитить застройщика и гарантировать результаты девелоперского проекта?

Секция 7 "Квалиметрический анализ и финансовый потенциал проектов. Кейсы"
12.00 - 13.00
Тема: Анализ качества жилой среды новых микрорайонов, построенных в рамках проектов комплексного освоения территорий
Спикер: Альфия Гибадулина
Московская область: Микро-город в лесу (Rose Group - Чобан и Кузнецов); Ленинградская область: Балтийская Жемчужина (ЗАО «Балтийская жемчужина»); Екатеринбург: Академический (Кортрос- Valode & Pistre) и др.
13.00 - 14.00
Обед.
14.00 - 15.20
Тема: «Резинка эффективности» или где потерян миллиард?
Спикер: Наталья Балухина
Эффективность на графиках и эффективность на генплане. Конкретные кейсы, которые показывают потерянные финансовые возможности и раскрывают негативные эффекты ошибочных стратегий. Проектные эксперименты: изменяем морфологию, этажность, наполнение и структуру сетей. Программирование высокомаржинальных моделей.
15.20 - 16.20
Тема: Как поставить правильный диагноз своему проекту и что такое квалиметрическое стратегирование на предпроектной стадии.
Спикер: Альфия Гибадулина
Сравниваем подробно две квалиметрические программы для одной территории и подсчитываем прибыль с участка.

Секция 7 "Открытая дискуссия, частные вопросы, короткие консультации".
16.20 - 16.40
Участники могут задать любые вопросы экспертам. Обсуждение результатов конференции.
16.40 - 17.00
Технологии эффективности (инновационные решения, материалы, мусороудаление, программный продукт и т.п.)
17.00 - 17.10
PINAR consulting
Школа девелопера
Заключительное слово организаторов.

Спикеры:

Алексей Шепель

Commercial Director, "Mosproject"

Member of the Council for the Development of Urban Areas and Public Spaces under the Chairman of the State Duma V.V. Volodin.
From 1999 to 2000 he headed the financial department of the holding company OJSC Glavmosstroy.
From 2003 to 2006, he served as General Director of the State Unitary Enterprise of the City of Moscow Stroymontazh-M.
Since 2006, he has been appointed Head of the Office for Urban Development Programs for Housing Policy of the Department for Urban Planning Policy, Development and Reconstruction of the City of Moscow.
In 2008, he became an advisor to the First Deputy Mayor of Moscow in the Government of Moscow, the head of the Complex of urban planning policy and construction of the city of Moscow V.I. Resin.
Since 2017, he has held the position of Commercial Director at Mosproject for the integrated design of urban planning ensembles, residential areas, and unique buildings and structures.
Since 2017, he has been Assistant to the Chairman of the State Duma Committee on Housing Policy and Housing and Communal Services G.P. Khovansky. General Director of S.Holding Corporation

Rudy Uytenhaak

Основатель архитектурной фирмы Rudy Uytenhaak Architectenbureau, г. Амстердам, преподавал в Технологическом университете Эйндховена, а также в Делфтском технологическом университете

Гуру по комфортной плотности, автор книги "Города, полные пространства". Типичным для его агентства является перевод аналитических исследований в рациональные и инновационные проекты.
Исследовательские интересы:
комфортная плотность, количественные характеристики качества,практические решения для реализации планов доступного жилья

Matti Kaijansinkko

Архитектор, руководитель проекта планирования Западной гавани города Хельсинки. С 2001 года работает в Управлении городского планирования Хельсинки.

Победитель многих европейских конкурсов в области архитектуры и дизайна, неоднократно демонстрировал свою работы в Финском музее архитектуры. В 1998 году он был удостоен премии Реймы Пиетилы. С 1999 по 2011 год преподавал в Техническом университете Хельсинки (ныне Университет Аалто). Руководил разработкой мастер-плана территории Jätkäsaari (2006) и Hernesaari (2018).

Joost van den Hoek

Architect, urban planner, director of urban planning and design of the Chinese-Dutch design firm "Nitagroup", researcher

Является профессиональным градостроителем и исследователем с обширным опытом планирования в Европе и Азии. До переезда в Шанхай участвовал во многих голландских ключевых проектах, таких как the Amsterdam Zuidas, the Arena Boulevard, Hart van Zuid Hengelo, Business District Almere.
Исследование посвящено изучению индекса смешанного использования, определяющего городской микс и его связь плотностью города.

Domizia Mandolesi

Архитектор, профессор Римского университета La Sapienza, научный руководитель исследовательской лаборатории HousingLab по вопросам городской регенерации, жилищного строительства и типологических инноваций

Является научным руководителем и членом Международной академии-исследовательской группы IBA Parkstad 2013-2020 - Координатор: Jo Coenen.
Отвечает за Международное соглашение о научном сотрудничестве между Департаментом архитектуры и проектов (DiAP), Университет Сапиенца в Риме (Италия) и Факультетом архитектуры, строительства и планирования Университета Мельбурна (Австралия).
Является директором архитектурного журнала
"Строительная индустрия".

Giovanna Signorini

Архитектор, директор по коммуникациям и соучредитель архитектурно-инженерной компании EXID s.r.l. Architecture Engineering, г. Перуджа

Специалист в области архитектуры и реставрации/реконструкции, также дизайна интерьеров.
Работала Западном Берлине в агентстве «I.B.A. Internationale Bauaustellung», финансируемом берлинским сенатом в рамках программы реконструкции города Берлин.
Помимо архитектурной практики в г. Перуджа, работала в Париже в сотрудничестве с французскими коллегами.

Наталья Балухина

Архитектор, урбанист, исследователь, основатель проектно-исследовательской лаборатории PINAR consulting

Автор и соавтор более 100 проектов, из которых большая часть реализована на территории РФ. В 2018 году получила титул PhD in in «Territorial , Urban & Landscape Planning» Римского университета "La Sapienza", тема: «A spatial analysis of the Russian modernist neighborhoods for the definition of intervention guidelines for their spatial recomposition»
Проектная и консалтинговая деятельность: анализ пространственной и функциональной эффективности, разработка проектов застройки жилых территорий.
Исследовательские интересы:
реновация городских территорий; адап-тация европейских проектных стратегий, моделей и подходов к российскому контексту

Альфия Гибадулина

Архитектор, урбанист, исследователь, основатель проектно-исследовательской лаборатории PINAR consulting

Автор и соавтор более 100 проектов, из которых большая часть реализована на территории РФ. В 2018 году получила титул PhD in «Architecture. Theories and Progects» Римского университета "La Sapienza", тема: "THE CRISIS OF MICRORAYON. The Problem of the Quality of the living Environment of Russian residential Development in the last Decade (2007-2017)"
Проектная и консалтинговая деятельность: анализ пространственной и функциональной эффективности, разработка проектов застройки жилых территорий.
Исследовательские интересы:
измеряемые параметры качества городской среды, связь пространственных параметров застройки с экономикой, постсоветский город в условиях постиндустиральной экономики.

Светлана Бачурина

Ответственный секретарь Экспертного совета по строительству, промышленности, строительных материалов и проблемам долевого строительства при Комитете Государственной Думы по транспорту и строительству

Помощник Депутата Государственной Думы РФ В.И.Ресина, советник президента НОПРИЗ, д.э.н.
С 1975 года работает в Строительном комплексе города Москвы, в настоящее время является Советником Заместителя Мэра Москвы по вопросам градостроительной политики и строительства М. Ш. Хуснуллина.
При непосредственном участии Светланы Самуиловны в качестве ведущего эксперта создавалось правовое обеспечение и автоматизированные системы в сфере градостроительной деятельности.

Елена Чугуевская

Член Союза Архитекторов России
Заслуженный архитектор Удмуртской Республики
Член Московской палаты архитекторов
Профессор МААМ ( Международная Академия архитектуры . отделение в Москве )
Член экспертного совета при Комитете по транспорту и строительству Государственной Думы Российской Федерации.
Действительный государственный советник Российской Федерации 2 класса

Окончила в 1985 г. Свердловский архитектурный институт.
В 2001 году окончила Уральскую академию государственной службы.
В марте 2014 прошла профессиональную стажировку в Японии по теме «Городская среда». Автор более 30 публикаций. Награждена Нагрудным знаком Национального объединения проектировщиков и изыскателей.

Leila Bochicchio

- Доктор наук, архитектор, член союза архитекторов Италии.
- Научный сотрудник в Римском университете La Sapienza в экспериментальной лаборатории проектирования жилья HousingLab, DiAP.
- Исследования в HousingLab, DiAP-Sapienza "Реновация городов и зданий: интеграция между жилыми домами, транспортными системами и сетями обслуживания для доступных и экологически чистых районов. Стратегии интервенции». Ассистент координатора профессора Домиции Мандолези.
- Промоутер и тьютор при Ассоциации гибридных городов.
- Опыт сотрудничества в области проектирования с французскими компаниями, Marseille, Франция.

После участия в декабрьской Конференции Shift-Up-Devepopment у нас усилился ряд сомнений по поводу принятой концепции: контент и информация, презентованная приглашенными экспертами, позволили нам по-новому оценить многие составляющие проекта.

К этому моменту уже был выполнен проект застройки и разработаны все блок-секции. Наши сомнения касались как самого проекта застройки, так и "портрета потребителя", который нам никак не удавалось "нащупать".

На работу по проведению квалиметрического анализа и стратегического программирования (разработку «карточек-стратегий» с основными показателями проекта и предполагаемым финансовым результатом) потребовалось около месяца, но результат сформировал четкое представление о том, какие корректировки необходимо внести, чтобы снизить риски девелоперского проекта.

Несмотря на довольно высокую оценку по показателям чистого «выхлопа» с участка, мы обнаружили:

1. несоответствие квартирографии потенциалу участка;

2. пробелы в эффективности использования территории (ошибки в расположении блок-секций, дисбаланс площадок и большое количество неликвидных остатков);

3. недочеты в доле и расположении коммерческих площадей;

4. конфликт застройки выбранной типологии с окружающим контекстом.

Проведенная работа позволила нам найти новую нишу на рынке, в которой никто не работает, и новую категорию покупателя.

Что мы изменили в итоге:

1. Квартирография. Определившись с потребителем, мы изменили процентное отношение квартир. Произошла диверсификация типологий, например, появился новый тип квартир.

2. Карточки-программы к трем альтернативным стратегиям помогли нам не только увидеть новые возможности и ниши на рынке, но и увидеть новые категории покупателей, которые ранее не рассматривались.

3. Политику по доле нежилых помещений: увеличилось количество коммерческих площадей и их расположение, что повлияло на проект застройки - изменилась посадка некоторых блок-секций с целью исключить "мертвые зоны".

4. Что немаловажно, мы задумались об освоении соседних участков - одна из предложенных стратегий предполагала такое решение. Стимулом для того, чтобы рассматривать себя инициатором более масштабного проекта, служит потенциал конечного результата. Ввязаться в развитие соседних территорий - это большой риск, но мы поняли, что комплексное развитие усилит позитивный экономический эффект не только в границах застраиваемых участков, но и для района, и города в целом.

Итого мы: оптимизировали проектные решения, выкинули все неиспользуемые площади, нашли нишу на рынке, в которой никто не работает, сузили целевую аудиторию.

Партнеры форума

Наши контакты и место проведения

+7 903 231 08 54
info@development-school.com

Отель NOVOTEL
ул. Киевская, 2, Москва, Россия, 121059