Четыре проекта и главные наблюдения о современном жилом продукте
Что сегодня делает жилой комплекс действительно ценным для покупателя? Архитектура? Локация? Количество квадратных метров? Или всё больше — то, что происходит между входной дверью и квартирой?
Чтобы посмотреть на этот вопрос не в презентациях, а в реальной городской среде, Школа Девелопера отправилась в профессиональный тур по Екатеринбургу.
За один день участники посетили четыре жилых проекта, поговорили с командами девелоперов, посмотрели благоустройство, дворы, лобби, паркинги, шоурумы и продуктовые решения.
И каждый объект оказался интересен по-своему.
Один показал, что девелопер может сознательно отказаться от части ТЭПов ради полноценного парка. Другой — что 20 квадратных метров могут превратиться в настоящее УТП проекта. Третий — как можно построить ощущение загородной жизни даже в жилом комплексе. А четвёртый продемонстрировал, насколько далеко может зайти работа с сервисом и семейным сценарием жизни.
ПОЧЕМУ ЕКАТЕРИНБУРГ ИНТЕРЕСЕН ДЛЯ ПРОФЕССИОНАЛЬНОГО ДЕВЕЛОПЕРСКОГО ТУРА
Екатеринбург — город с сильной культурой общественных пространств. Здесь жители уже привыкли к хорошим паркам, благоустроенным территориям и качественной городской среде.
Поэтому девелоперу недостаточно просто сделать красивый двор.
Нужно понимать, зачем человеку находиться именно здесь, какие сценарии жизни предлагает проект и что отличает его от соседних объектов.
Именно поэтому в поездке было интересно смотреть не только на архитектуру, но и на детали: куда поставить коляску, где работать, где ребёнку играть в футбол, как устроена управляющая компания, что происходит с существующими деревьями и насколько последовательно девелопер продумывает путь жителя от улицы до квартиры.
УГМК «НАГОРНЫЙ»: КОГДА БРЕНД, СЕРВИС И ПРОДУКТ РАБОТАЮТ КАК ЕДИНАЯ СИСТЕМА
Первым объектом стал «Нагорный» от УГМК.
И здесь особенно хорошо видно, что сильный девелоперский продукт начинается задолго до благоустройства конкретного двора.
УГМК в Екатеринбурге — это большая экосистема с собственными проектами в медицине, образовании, ресторанном бизнесе и управлении недвижимостью. Поэтому у компании есть возможность создавать продукт не как отдельный жилой комплекс, а как часть более широкой системы.
Но даже с учётом этого «Нагорный» производит впечатление прежде всего качеством самого продукта.
УВЕРЕННОСТЬ В ПРОДУКТЕ ТОЖЕ ПРОДАЁТ
Презентация проекта началась в офисе у макета.
Отдельное впечатление произвела представитель отдела продаж. Не столько набором характеристик, сколько абсолютной уверенностью в том, что именно они создают качественный продукт.
Это важный навык для команды продаж.
Когда продавец не просто перечисляет преимущества, а действительно уверен в продукте, это считывается сразу.
И в случае «Нагорного» такая уверенность выглядела органично: за проектом стоит уже сформированная репутация девелопера и возможность показать покупателю не только обещание, но и реализованные очереди.
СЕРВИСНАЯ КОНЦЕПЦИЯ — БУКВАЛЬНО НА СТОЙКЕ РЕСЕПШЕНА
Одно из решений, которое особенно заинтересовало участников тура, — способ презентации услуг управляющей компании.
Прямо на стойке ресепшена лежит подробная книга с перечнем сервисов и ценами.
Можно буквально пролистать её и посмотреть, какие услуги доступны жителю.
Причём речь не только о привычных сервисах. В перечне есть даже помощь с домашними животными во время отпуска.
Это очень простой с точки зрения интерфейса продуктовый ход: жителю не нужно догадываться, что может сделать управляющая компания. Ему показывают весь сервис как понятный каталог.
Для жилого комплекса высокого класса это меняет восприятие УК: она перестаёт быть просто организацией, которая отвечает за эксплуатацию дома, и становится частью образа жизни.
ДВОР ДЛЯ СЕМЕЙ, А НЕ ПРОСТО «ТИХИЙ ДВОР»
«Нагорный» рассчитан прежде всего на аудиторию, которая покупает жильё для собственного проживания.
Нарезка квартир это хорошо показывает: здесь крупные однокомнатные квартиры, двухкомнатные и трёхкомнатные форматы, а также большие квартиры с четырьмя и пятью комнатами.
Инвестиционный сценарий здесь не является основным.
Поэтому и двор проектировался как пространство для жизни семьи.
Здесь две большие детские площадки, два мини-поля, тренажёрная зона для взрослых и большое количество озеленения.
Особенно интересны мини-поля: они полностью защищены сеткой, имеют резиновое покрытие и позволяют детям активно заниматься спортом, не создавая рисков для окон и других жителей.
Для семейного проекта это не просто благоустройство.
Это снятие конкретной бытовой проблемы.
Ребёнку нужно место, где можно бегать, играть в футбол или хоккей. И девелопер это место ему дал.
ПАРАДНАЯ НАЧИНАЕТСЯ СО ДВОРА
Отдельное внимание — входам в корпуса.
Со стороны двора сделаны полноценные парадные: выразительные порталы, подсветка, качественные малые архитектурные формы.
Это важный продуктовый принцип: вход в дом должен быть одинаково качественным с любой стороны здания.
Не должно быть ощущения, что главный фасад предназначен для презентационных фотографий, а остальные входы — исключительно функциональные.
КОЛЯСОЧНАЯ КАК ЧАСТЬ ПРОДУКТА
Одно из самых необычных решений «Нагорного» — большие колясочные зоны.
Причём речь идёт не о маленькой комнате, куда формально можно поставить несколько колясок.
В проекте предусмотрено пространство порядка 70 м², где организованы отдельные зоны для колясок, велосипедов, ватрушек и другого семейного и спортивного инвентаря.
Особенно интересна организация входа: попасть в колясочную можно непосредственно со двора, а уже из неё — в холл.
Для семьи с маленьким ребёнком это очень понятный сценарий: не нужно тащить коляску через весь дом или оставлять её на улице.
Именно такие детали часто не попадают в красивые презентации проекта, но именно они формируют ежедневное качество жизни.
ЕКАТЕРИНСКИЙ ПАРК ОТ TENT DEVELOPMENT: КОГДА ДЕВЕЛОПЕР СОЗНАТЕЛЬНО ОТКАЗЫВАЕТСЯ ОТ ТЭПов
Следующим объектом стал «Екатеринский парк» от TENT Development.
Главная особенность проекта — парк.
Причём не декоративная зелёная зона между корпусами, а полноценное общественное пространство, которое девелопер сознательно оставил в проекте, отказавшись от части потенциальных ТЭПов.
Парк открыт как для жителей комплекса, так и для горожан.
И это решение особенно интересно именно в Екатеринбурге, где жители привыкли к качественным общественным пространствам.
ПАРК КАК САМОСТОЯТЕЛЬНЫЙ ПРОДУКТ
Внутри — детская площадка, велосипедные и беговые маршруты, фонтаны, геопластика, разные типы озеленения и живые лабиринты.
Есть зоны, где можно гулять с детьми, а есть пространства, рассчитанные на более спокойный отдых.
Отдельное внимание уделено сохранению существующих деревьев.
На территории сохранили три столетние ели. Для этого пришлось отдельно работать с их корневой системой и организовывать дополнительный уход.
Для девелопмента это важная история: существующее дерево часто воспринимается как ограничение для строительства.
Здесь его превратили в часть ценности проекта.
РАЗНЫЕ КЛАССЫ — ОДИН ПРОЕКТ
Интересен и продуктовый микс «Екатерининского парка».
В проекте представлены разные форматы жилья — от более премиальных решений до более доступных форматов.
При этом меняются не только квартиры, но и характер мест общего пользования.
Это позволяет девелоперу работать сразу с несколькими сегментами спроса, не разрушая целостность проекта.
КОГДА СОТРУДНИКИ СТАНОВЯТСЯ АМБАССАДОРАМИ ПРОДУКТА
Ещё один сильный момент — презентация.
Проект представляли два сотрудника компании, и особенно яркое впечатление произвела представитель PR, SMM и маркетинга.
Она рассказывала о парке настолько увлечённо и уверенно, что сама презентация стала частью впечатления от проекта.
Это хороший урок для девелопера:
Сильный продукт должны уметь не только создать, но и рассказать о нём.
Когда сотрудники действительно любят созданное компанией, это невозможно не заметить.
«БОТАНИКА» ОТ SINATRA DEVELOPMENT: ИНОГДА СИЛЬНОЕ УТП ЗАНИМАЕТ ВСЕГО 20 КВАДРАТНЫХ МЕТРОВ
Следующей точкой стала «Ботаника» от SINATRA Development.
Проект расположен рядом с Ботаническим садом, поэтому природная тема стала основой концепции МОПов.
Лобби высотой около семи метров оформлены большими живыми стенами.
Но самое интересное решение участники тура нашли не в лобби.
КОВОРКИНГ ПРЯМО СРЕДИ КВАРТИР
На втором этаже предусмотрено отдельное помещение площадью около 18–20 м².
Это не переделанная непроданная квартира.
Коворкинг был предусмотрен проектом изначально.
Он бесплатен для жителей и оборудован рабочими местами и Wi-Fi.
На первый взгляд — небольшая деталь.
Но именно такие решения сегодня могут создавать реальную ценность для жителя.
Человеку не всегда нужен огромный бизнес-центр внутри жилого комплекса. Иногда ему достаточно пространства, куда можно выйти из квартиры на несколько часов, провести встречу или спокойно поработать.
Сильное УТП не обязательно должно быть большим. Иногда оно занимает всего 20 квадратных метров.
КОГДА РАМПА ПАРКИНГА СТАНОВИТСЯ ЧАСТЬЮ БЛАГОУСТРОЙСТВА
Ещё одно решение, которое особенно запомнилось участникам, — работа с рампой паркинга.
Вместо того чтобы воспринимать её исключительно как техническую необходимость, девелопер включил её в сценарий двора.
Здесь появился амфитеатр для отдыха, а часть спуска превратили в широкую детскую горку.
Получилось недорогое, но очень функциональное решение.
И это ещё один важный вывод тура:
Иногда продуктовую ценность можно создать не новым объектом, а переосмыслив уже существующий.
СОСЕДСКИЙ ОГОРОД
В проекте есть и соседский огород — жители могут вместе с детьми выращивать зелень и овощи.
Это интересный пример того, как благоустройство может создавать не только физическое пространство, но и сценарий общения между соседями.
При этом профессиональный взгляд позволяет увидеть и обратную сторону: хорошая функция работает только тогда, когда правильно встроена в маршрут жителя.
Поэтому в девелопменте важно думать не только о том, что создать, но и о том, где именно это разместить.
«ЛЕС» ОТ ГК «ЖЕЛЕЗНО»: КОГДА В ПРОЕКТЕ ХОЧЕТСЯ ОСТАТЬСЯ
Последним объектом тура стал «Лес» от ГК «Железно».
И именно этот проект дал, пожалуй, самое сильное эмоциональное впечатление.
Иногда проект можно оценить по архитектуре, благоустройству, планировкам и стоимости.
А иногда ты просто заходишь на территорию — и понимаешь:
Здесь хочется остаться.
НАСТОЯЩИЙ ЛЕС ВМЕСТО ДЕКОРАТИВНОЙ КОНЦЕПЦИИ
Проект отличается низкоэтажной застройкой, разреженной посадкой корпусов и большим количеством сохранённых существующих деревьев.
Лесной массив здесь не декорация.
Он становится основой всего продукта.
Дворы с соснами, естественный рельеф, разные посадки, грильницы и беседки создают ощущение загородной жизни.
Причём участники тура попали туда в дождь — и даже это не изменило впечатление.
Наоборот: по территории хотелось продолжать гулять.
ЧТО ДЕЛАТЬ, ЕСЛИ ЛОКАЦИЯ — СЛАБОЕ МЕСТО?
У проекта есть очевидный вызов — удалённость от центра.
И именно поэтому особенно интересно посмотреть, что делает девелопер, чтобы компенсировать этот недостаток.
Пока социальная инфраструктура ещё развивается, застройщик организовал школьный автобус для детей жителей.
Детей отвозят в школы и возвращают обратно, а родители получают подтверждение, что ребёнок доехал.
Это не отменяет объективного минуса локации.
Но показывает важный подход:
Девелопер работает не только с красивой картинкой будущего, но и с реальными бытовыми проблемами сегодняшнего жителя.
ЛОББИ КАК ПРОДОЛЖЕНИЕ ДВОРА
Внутри домов — та же философия.
Много дерева, мягкая мебель, панно из еловых шишек, большой биокамин и большая общественная терраса с видом на двор.
Даже временная отделка лифтов во время ремонта сделана в стилистике МОПов — деревянными панелями.
Получается цельная история, в которой разные элементы не спорят друг с другом.
ПЛАНИРОВКА КАК СЦЕНАРИЙ ЖИЗНИ
В шоурумах показали варианты отделки и интересные планировочные решения.
Одно из них — тёплое дополнительное помещение рядом со спальней с выходом на балкон.
Такую комнату жители могут использовать как кабинет, будуар или личную зону отдыха.
А умный дом позволяет управлять освещением, шторами и телевизором голосом.
И здесь снова работает тот же принцип:
Покупателю продают не просто квадратные метры и набор инженерных функций.
Ему дают возможность примерить на себя будущий образ жизни.
ЧЕТЫРЕ ПРОЕКТА — ЧЕТЫРЕ СПОСОБА СОЗДАВАТЬ ЦЕННОСТЬ
За один день участники тура увидели четыре совершенно разных подхода к жилому продукту.
УГМК «Нагорный» показал, как сервис, благоустройство и семейные сценарии могут быть встроены в единый продукт.
TENT Development и «Екатеринский парк» — как девелопер может сознательно отказаться от части ТЭПов ради полноценного общественного пространства.
SINATRA Development и «Ботаника» — как небольшие, но точные решения вроде коворкинга или переосмысленной рампы могут становиться настоящими УТП.
ГК «Железно» и «Лес» — как можно построить целостный образ жизни вокруг природного окружения и компенсировать ограничения локации качеством продукта.
Но главный вывод оказался общим.
СЕГОДНЯ ПОКУПАЮТ НЕ ТОЛЬКО КВАРТИРУ
Покупатель покупает возможность выйти во двор и оставить ребёнка играть.
Покупает место, где можно поработать.
Покупает сохранённое дерево.
Покупает понятный сервис управляющей компании.
Покупает пространство, в котором можно заниматься спортом.
Покупает ощущение, что о бытовых сценариях его жизни кто-то подумал заранее.
И именно поэтому современный жилой комплекс всё меньше можно оценивать только по площади квартир, фасадам или количеству инфраструктурных объектов.
Жилой продукт — это сценарий жизни, который девелопер предлагает человеку.
А профессиональный тур нужен как раз для того, чтобы увидеть эти сценарии своими глазами, разобрать их на составляющие и понять:
Что из увиденного можно применить в собственных проектах уже завтра?
СЛЕДУЮЩАЯ ТОЧКА — ШЭНЬЧЖЭНЬ
Екатеринбург показал, как по-разному можно создавать современный жилой продукт внутри одного города.
А теперь мы едем смотреть ещё дальше — в Шэньчжэнь.
19–23 октября Школа Девелопера отправляется в бизнес-тур «Архитектура будущего и технологии девелопмента».
Будем изучать современные проекты, городские решения, технологии и подходы, которые уже сегодня формируют среду завтрашнего дня.
Если Екатеринбург — это возможность посмотреть на сильные российские кейсы, то Шэньчжэнь — возможность выйти за пределы привычного рынка и посмотреть, куда движется девелопмент в одном из самых технологичных городов мира.