Шэньчжэнь — город, который особенно интересно смотреть с точки зрения девелопмента

Здесь очень хорошо видно, как город может меняться вместе с экономикой, технологиями и запросами жителей.

Во время поездки мы посмотрели проекты редевелопмента, жилую и коммерческую недвижимость, новые городские пространства, познакомились с профессиональными организациями и компаниями, которые занимаются строительными стандартами, исследованиями, BIM и новыми технологиями.

И, наверное, главное впечатление от поездки — Китай сегодня интересно смотреть не только с точки зрения уже построенных объектов.

Гораздо интереснее то, что происходит дальше: как работают с территориями, как меняют город, какие технологии исследуют и каким видят строительство через несколько лет.

В Китае рынок недвижимости падает с ковида. С 2020 года были золотые годы, был пик.

Сейчас рынок падает по стране существенно, но меньше всего падение заметно в центрах развития.

В Шэньчжэне, если сравнивать с Пекином, Шанхаем и Гуанчжоу, ситуация выглядит лучше. На текущий момент здесь было небольшое падение и даже небольшой рост за последние кварталы.

Есть ощущение, что рынок уже достиг своего минимума. Предложения не так много, и цены будут иметь тенденцию либо к горизонтали, либо к небольшому росту.

Такого пика, как был в 2020 году, здесь не ожидают. Но при этом говорят о том, что Шэньчжэнь развивается очень быстро и продолжает получать государственные инвестиции в развитие огромных территорий.

И это важный момент для понимания города.

Шэньчжэнь — это уже не просто город, который строит материальные активы. Он развивается как территория, связанная с наукой, постиндустриальной экономикой, изучением, коллаборациями, большими данными и технологиями.

На это Китай делает ставку.

Поэтому рынок недвижимости здесь нельзя рассматривать отдельно от того, что происходит с самой экономикой города

Интересно посмотреть и на историю китайского рынка недвижимости.

Нам рассказывали, что только в 90-х годах в Китае разрешили брать квартиру в собственность и продавать её. То есть именно тогда рынок недвижимости начал работать по рыночным условиям.

До этого государство выдавало квартиры и регулировало практически все отношения в этой области.

С 1993 года стали формироваться рыночные отношения. А золотые годы, по словам участников дискуссии, пришлись примерно на период до 2022 года.

Сейчас рынок проходит другой этап.

С августа 2026 года в Китае принята политика, которую можно назвать аналогом скроу-счетов: деньги нельзя получить до выполнения определённых условий по строительству.

Создан специальный фонд, деньги находятся в безопасности клиента, а застройщики не могут свободно ими пользоваться.

Для рынка это означает ужесточение условий.

С одной стороны, такая система защищает клиента. С другой — сокращает предложение, потому что часть компаний, которым в новых условиях будет невыгодно строить, просто уйдёт с рынка.

В целом это должно поддерживать рынок и не давать ценам резко падать.

При этом в Шэньчжэне есть и другая проблема — недостаток обеспеченности площадью жилого фонда на человека.

Звучал показатель около 20 квадратных метров на человека, что примерно соответствует Москве.

Ещё один интересный вывод связан с поколением покупателей.

Сейчас на рынке в основном клиенты, родившиеся в 90-х годах.

Население Шэньчжэня богаче и может позволить себе тот большой объём премиального жилья, который есть на рынке.

При этом город продолжает развиваться как полицентричный.

Нам показывали материалы Института развития и говорили о том, что город будет строиться именно как система нескольких центров.

Это меняет и подход к недвижимости.

Центр притяжения — это уже не обязательно один центральный район.

Это может быть отдельная территория, вокруг которой формируются жильё, коммерция, общественные пространства, рабочие места и другие функции.

Один из объектов, который мы посмотрели, — территория редевелопмента в старой части Шэньчжэня.

Рядом находится один из символов города — архитектурный объект, где работает администрация.

От него начинается центральная ось, а дальше расположена жилая застройка 80-х годов.

Компания около десяти лет занималась редевелопментом этой территории.

При этом важная часть работы — взаимодействие с жителями.

Чтобы построить здесь объект премиального класса, компании пришлось договариваться с жителями территории.

Сам объект сейчас стоит около 100 тысяч юаней за квадратный метр и имеет хорошие виды.

И здесь возникает классическая для девелопмента проблема: если рядом построить ещё высотные объекты, они могут перекрыть вид, который сейчас является одним из главных преимуществ проекта.

Это классика жанра: несколько лакомых кусков земли рядом с хорошими видами.

В проекте постарались сохранить горизонтальную линию города. Башни расположены таким образом, чтобы каждая из них имела хороший вид.

Рядом формируется большая коммерция, которая должна стать центром притяжения территории: современный торговый центр, культурный кластер, многофункциональная коммерческая часть.

То есть здесь снова работает тот же подход: не просто построить жильё, а создать центр притяжения района.

Во время поездки мы много смотрели именно на то, как устроена коммерческая составляющая проектов.

Хороший пример — Upper Hills.

Это, наверное, один из самых интересных проектов с точки зрения бенчмаркинга и микс-03 подхода.

Проект включает апартаменты, два гостиничных объекта — Mandarin Oriental и Muji, офисную и торговую недвижимость.

Торговая недвижимость представлена сразу в трёх форматах:

• полностью открытое пространство The Town
• полузакрытое пространство The Street в виде галереи
• закрытое пространство The Mall

То есть разные типологии коммерции используются внутри одного проекта для того, чтобы привлекать разный трафик.

Это очень грамотный подход с точки зрения комплекса.

Здесь есть пешеходные мосты, парковки, разные форматы общественных пространств.

Причём связь между зелёной застройкой, пешеходными маршрутами, коммерцией и разными типами недвижимости продумана как единая система.

На рынке была отдана от апартаментов и сейчас в собственности находится коммерческая недвижимость, что даёт более понятный возврат денежных средств.

Важный тезис — доходность здесь рассматривается не отдельно по каждому объекту, а через комплексную структуру.

Особенно интересно было посмотреть на перераспределение арендаторов.

The Loft, улица street-retail, The Street и The Town дают сопоставимый уровень дохода при разных типах договоров с арендаторами.

Получается, что коммерческие пространства могут решать разные задачи, но в итоге приносить сопоставимый доход.

В проекте также есть зона duty-free для иностранцев с возвратом налога 9% и сервисом доставки товаров из торгового центра в аэропорт, в зону международного вылета.

Это очень удобное и конкурентное преимущество.

Вообще все новинки, которые сейчас есть на рынке Китая, представлены здесь: роботы, техника, новые форматы торговли.

И сам торговый центр этим гордится.

На встрече был представлен дизайнер света, который работал с этим проектом.

У компании есть химики и художники, которые работают над тем, чтобы делать даже сложные проекты.

И здесь был очень важный тезис:
через свет мы показываем ценности.

Большая часть сделок происходит вечером, поэтому свет становится не просто инженерной системой, а инструментом капитализации объекта.

Особенно хорошо это видно в Upper Hills.

Подсветка используется для того, чтобы выделять технологичные устройства и инженерную инфраструктуру, подчёркивать другие ценные объекты пространства.

Сочетание материала и света здесь показано на конкретных примерах.

И это ещё один элемент, который можно рассматривать как часть девелоперского продукта, а не просто как благоустройство.

Следующий проект — Сэни Сэнчури Велли в районе Наньшань.

Экскурсию проводило дизайн-бюро.

Это более недорогой проект по меркам объектов, которые мы смотрели в бизнес-классе.

Интересно, что здесь сделана ставка на натуральность и органические формы. При этом бюро попроще и жилые проекты подешевле вдохновляются именитыми дизайнерами.

Например, в проекте были сделаны отсылки к формам, связанным с бюро Захи Хадид. В благоустройстве также подчёркнуто соответствие этим приёмам.

В результате объекты выглядят чуть проще и дешевле в понимании, но действительно визуально выглядят проще — и при этом сохраняют узнаваемую архитектурную идею.

Первая очередь проекта была сдана раньше. Объекты, которые сейчас достраиваются, мы уже не смотрели.

В целом на объект было потрачено немного времени, но интересный момент был связан с жителями территории.

Здесь была сделана башня для расселения жителей деревень, которые жили на этом месте.

Для них было выделено жильё, сопоставимое с той жилплощадью, которая у них изымалась под застройку.

При этом жителей полностью изолировали от других башен: разделили потоки, отдельно организовали конструктив и отделку мест общего пользования.

Квартиры в этой части проекта были существенно дешевле остальных башен.

Получается интересная модель: девелопер одновременно решает задачу развития территории, расселения жителей и создания нового коммерческого продукта.

При этом, по словам представителей проекта, стоимость квадратного метра в этом проекте составляла примерно 500–600 тысяч рублей.

Ещё один тип территории, который мы увидели в Шэньчжэне, — новый деловой центр с концентрацией примерно 50 небоскрёбов на одной территории.

Это премиальный проект жилья.

Самое дорогое жильё здесь стоит около 3 млн рублей за квадратный метр.

При этом в проекте разная этажная застройка: есть небоскрёбы, чуть более низкие здания и даже виллы, что для Китая достаточно редкий формат.

Если выделять премиальный сегмент, то он не так сильно страдает от кризиса в целом.

Наоборот, фотографии Шэньчжэня очень хорошо показывают, как быстро развивается город.

И особенно интересно смотреть на это с точки зрения того, как город менялся буквально за несколько десятилетий.

Отдельная часть поездки — технологии.

Мы были в блоке, где создаётся роботизированная улица.

Там есть роботы, мобильные павильоны, современные архитектурные объекты, стеклянные небоскрёбы.

В числе объектов — Glass Galaxy, Tower Twins и другие высотные здания, рядом с которыми располагаются технологические компании.

В том числе компании, которые занимаются роботами.

Правда, именно в этот момент роботов мы не увидели: часть из них увезли на ремонт.

Но к этому моменту как раз готовился новый визит международной делегации.

С 1 ноября туда должна была приехать российская делегация и представители других стран, и к этому визиту как раз готовился кластер, который должна была посетить делегация.

Это хороший пример того, как технологии постепенно становятся частью городской среды, а не остаются только отдельными продуктами технологических компаний.

Ещё один из интересных проектов — микс-03 проект Upper Hills, который мы отдельно рассматривали с точки зрения бенчмаркинга.

Компания Shenzhen Investment Group котируется на бирже.

ГФА проекта — около 1,2 млн квадратных метров.

Проект включает в себя станцию метро, большой банкетный зал, бассейн в отеле, высотное здание бизнес-центра и другие функции.

Мы не всё успели посмотреть.

Например, в одной из офисных башен находятся два здания, между которыми расположен лобби-бар.

Mandarin Oriental входит в число лучших отелей Китая.

Апартаменты продавались в золотые годы недвижимости — примерно в 2016–2020 годах — и были проданы по самым высоким на тот момент ценам.

При этом проект был реализован без участия государства. Деньги были кредитные.

И здесь прозвучал интересный девелоперский вывод: по словам представителя девелопера, за десять лет проект ещё не окупился.

Компания ищет разные пути увеличения дохода, в том числе через коммерцию.

Это важный пример того, что даже очень крупный, качественный и дорогой проект не обязательно быстро возвращает вложенные деньги.

В Upper Hills экспериментировали с коммерцией.

Было создано три пространства — основной Mall, The Street и The Town.

В The Street и The Town экспериментировали с форматом.

От ресторанов постепенно переходили к обычному street retail.

Туда пришли дорогие бренды, гастрономия, и пространство было сформировано в виде европейской улочки.

Ломаные улицы, невысокая этажность, а-ля прогулочная зона старого европейского городка или что-то похожее на воспроизводимую в России улицу аутлетов с магазинами под открытым небом, ресторанами и комфортной средой.

С точки зрения дохода все три пространства дают сопоставимый уровень дохода при разных типах договоров с арендаторами.

То есть коммерция здесь становится не просто набором магазинов, а инструментом управления трафиком и доходностью всей территории.

Помимо объектов, у нас было несколько дискуссий с представителями профессионального сообщества.

В частности, мы познакомились с ассоциацией риэлторов Китая.

Это некоммерческая организация, которая следит за соблюдением правил и стандартов деятельности агентств.

Она выдаёт официальные лицензии, существуют идентификационные номера риэлторов.

Видимо, проводится аудит — то есть достаточно жёстко отслеживается качество работы агентств.

Но особенно интересным показалось другое.

Некоммерческая организация разрабатывает digital-продукты и аналитику, которые позволяют обеспечить справедливую конкуренцию агентств и дают доступ к информации по сделкам.

Это очень интересный инструмент, которого, по нашему мнению, не хватает в России.

Когда рынок недвижимости становится более прозрачным, появляется больше возможностей для анализа и понимания реальной ситуации.

Последняя большая дискуссия состоялась с Shenzhen Institute China Academy of Building Research.

Нас было немного: два архитектора, соучредитель архитектурного бюро и ещё несколько представителей делегации.

С китайской стороны были представлены технически очень сильные специалисты.

Институт закрывает практически весь цикл в сфере строительства — от дизайна до чертежей, исполнителя, конструкций и самого строительства.

Компания разрабатывает нормативы.

При этом интересно, что многие строительные нормативы исторически были взяты из СССР.

В 50–60-х годах использовались экспериментальные дома. В 70–80-х активно использовались нормативы Европы и США.

СССР, Европа и США создали базу для экспертизы и дальнейшего развития стандартов, которые затем использовались в формировании местных китайских стандартов.

Сейчас компания разрабатывает нормативы и является одним из крупнейших и наиболее авторитетных центров контроля и качества строительства в стране.

Она представляет судебную экспертизу, независимую оценку и закрывает большое количество направлений строительства в Китае.

У них есть собственные академии и отдельные направления, связанные не только с проектированием.

Это консалтинг, инжиниринг, тестирование и сертификация, программирование информации, BIM, разработка BIM-стандартов, материалы и оборудование.

Отдельно ведутся исследования новых материалов и использования нового оборудования для строительства.

Изучается новое строительство и будущее строительство.

И здесь уже появляются вещи, которые сейчас могут казаться очень далёкими от обычного девелопмента.

Например, разрабатываются материалы и технологии для строительных конструкций на Луне и Марсе.

Будущее строительство как раз и имеется в виду таким образом — что будет через десять лет и какие технологии будут использоваться дальше

Несколько компаний дополнительно представили свои работы и портфолио.

Были компании, которые занимаются благоустройством и ландшафтным дизайном, компании по изготовлению конструкций из стали и алюминия, сплавов и других материалов.

Обсуждались уникальные объекты — стадионы, мосты, высотные здания и другие сложные конструкции.

И здесь возник ещё один интересный вопрос: некоторые компании или партнёры не могут представить свои услуги просто в расчёте на квадратный метр строительства или благоустройства.

По этим направлениям Китай, на наш взгляд, ушёл чуть вперёд.

При этом важно понимать: российские специалисты, которые были в делегации, не были широко погружены в какие-то новые разработки, которые сейчас производятся в России, чтобы предметно поддержать эту дискуссию.

С нашей стороны вопросы были скорее прикладные.

Чуть меньше было погружения в разработки R&D и лабораторные исследования, поэтому часть дискуссии осталась без ответа и с теоретической базой вопросы переводились в прикладное русло — с точки зрения девелопмента.

Но именно в этом и была ценность поездки.

Мы смотрели не просто на красивые здания и не просто на технологии.

Мы смотрели на то, как устроена экономика проекта, как развивается территория, каким образом создаётся коммерция, как работает редевелопмент, что происходит с жителями, как устроены строительные стандарты и куда движется технология строительства.

Шэньчжэнь хорошо показывает, что современный девелопмент — это уже не только строительство квадратных метров.

Это работа с территорией, трафиком, данными, технологиями, общественными пространствами, коммерцией и будущим города.

И, пожалуй, именно поэтому Шэньчжэнь сегодня особенно интересно смотреть девелоперам.

Здесь очень хорошо видно, как быстро город может пройти путь от материального строительства к экономике знаний, технологий и коллабораций — и как вслед за этим меняются сами проекты недвижимости.

1. Не рассматривать жилой проект отдельно от территории.
Центр притяжения, коммерция, общественные пространства, рабочие места и жильё должны работать как единая система.

2. Смотреть на редевелопмент не только как на строительство новых квадратных метров.
Работа с жителями, существующей застройкой и сценариями использования территории становится частью девелоперского продукта.

3. Рассматривать коммерцию как инструмент капитализации проекта.
The Mall, The Street и The Town показывают, что разные форматы коммерческих пространств могут решать разные задачи по трафику и доходности.

4. Следить за технологиями не только на уровне отдельных решений.
В Шэньчжэне роботизация, BIM, новые материалы и цифровые инструменты постепенно становятся частью городской и строительной системы.

5. Смотреть дальше текущего цикла.
Китайские строительные институты уже занимаются вопросами того, каким будет строительство через десять лет — вплоть до материалов и технологий для строительства на Луне и Марсе.

Именно этот взгляд на несколько шагов вперёд, пожалуй, и является одним из главных впечатлений от поездки.

Делегация Школы Девелопера в Шэньчжэне