2026 — год первых убыточных проектов: что происходит с экономикой премиум-девелопмента

Премиальный девелопмент больше не прощает ошибок. Стоимость земли, строительства и денег растёт, спрос становится более избирательным, а привычные инструменты управления экономикой проекта работают уже не так, как несколько лет назад.

19 октября в Школе Девелопера прошёл лекторий о том, как изменилась экономика премиального девелопмента в 2026 году. Центральным материалом стала презентация Петра Кирилловского, Брусника Премиум, «2026 — год первых убыточных проектов: что не так с экономикой премиум-девелопмента».

Партнёром сессии выступила группа компаний Экоплант. В рамках лекции Евгения Васильева, главный архитектор проектного бюро Экоплант, разобрала ошибки при проектировании благоустройства и озеленения придомовых территорий премиальных жилых комплексов.

В результате получился разговор не только о цифрах. Он был о том, как сегодня должен быть устроен сам процесс создания девелоперского проекта — от выбора участка и финансовой модели до продукта, благоустройства и команды.

Одна из ключевых мыслей выступления Петра Кирилловского — прежняя экономика премиального жилья больше не работает автоматически.

В презентации приводятся данные аналитики NF Group по предложению и спросу в сегментах «премиум» и «делюкс». Например, в премиум-сегменте предложение в первом полугодии 2026 года достигло 2450 лотов против 2380 за весь 2025 год, тогда как спрос составил 520 лотов против 1490 за 2025 год. В делюксе — 1090 лотов предложения при спросе в 110.

Для девелопера это означает принципиальное изменение среды.

Раньше высокая маржинальность могла компенсировать отдельные просчёты: не идеально купили землю, чуть ошиблись с продуктом, заложили недостаточно точную стоимость строительства — экономика проекта могла это пережить.

Сейчас цена ошибки становится значительно выше.

Именно поэтому главный вопрос уже не звучит как «сколько мы заработаем на проекте?»

Сначала нужно ответить на другой:

В презентации Кирилловского чистая прибыль проекта рассматривается как результат воздействия сразу нескольких групп факторов:

• стоимости земли и связанных с ней рисков;
• конкуренции и коммерческих расходов;
• стоимости заёмных денег;
• стоимости строительства;
• ВРИ и социальной инфраструктуры;
• налоговой нагрузки.

Отдельно в контексте презентации отмечен налог 2% на лоты стоимостью от 300 млн рублей.

Это важно не столько само по себе, сколько как изменение подхода к финансовой модели.

Проект нельзя оценивать отдельными блоками.

Нельзя сначала купить участок, потом придумать продукт, затем посчитать строительство и уже после этого пытаться «доклеить» экономику.

Каждый элемент влияет на остальные.

Например, изменение продукта может увеличить себестоимость. Более высокая себестоимость требует другой цены. Другая цена меняет потенциальный спрос. Изменение сроков продаж увеличивает стоимость денег. А это снова меняет экономику проекта.

Получается цепочка, в которой ошибка на одном этапе начинает увеличивать стоимость следующих решений.

Один из наиболее жёстких выводов презентации касается приобретения земельных участков.

В рамках работы команды были проанализированы 100 участков с начала года. В презентации сформулированы два результата:

• площадки без ТЭП дают непредсказуемые риски и сроки;

• площадки с ТЭПами в рассматриваемой модели не обеспечивают работающую экономику.

Отсюда следует важный практический вывод:

Первым шагом должна быть проверка того, может ли на этой земле вообще появиться жизнеспособный продукт с необходимой экономикой.

Именно поэтому градостроительный анализ, продуктовая концепция и финансовая модель должны появляться значительно раньше сделки

Петр Кирилловский отдельно говорит о том, что раньше премиальный сегмент давал девелоперу определённое «право на ошибку».

Высокая маржинальность позволяла купить землю и рассчитывать, что экономику удастся собрать позднее.

Сегодня такой подход становится опасным.

В презентации также приводится показатель: только в 21 из 63 первичных элитных ЖК были сделки в 2026 году.

Это ещё один аргумент в пользу того, что рынок требует не просто хорошего продукта, а точного попадания в потребителя, цену, формат и экономическую модель.

Первый блок давления — земля.

По оценке из презентации, стоимость земли в некоторых проектах может доходить до 30% себестоимости. Для сравнения, в комфорт-классе в презентации приводится показатель до 10%, а для региональных проектов — около 0%.

Второй фактор — строительство.

В большинстве финансовых моделей стоимость строительства, по мнению автора презентации, прогнозируется слишком оптимистично. В качестве ориентиров приводятся последние генподрядные контракты:

• премиум — от 400 тыс. рублей на общую площадь;
• делюкс — от 700 тыс. рублей на общую площадь.

Отдельно отмечается недооценка фасадных решений, которая в конкретном сценарии может дать около 50 тыс. рублей к себестоимости.

Это очень характерный пример того, как продуктовое решение превращается в финансовое.

Фасад — это не только архитектура.

Это:

архитектура → материалы → технология → стоимость строительства → себестоимость → цена → спрос → экономика проекта.

Отдельный блок — доходная часть.

В презентации обращается внимание на остатки после получения разрешения на ввод: в делюксе они могут достигать 70%, в премиуме — 50%. При этом готовое жильё уже не воспринимается как актив, который обязательно будет дорожать сам по себе.

Растёт и стоимость продаж.

Для делюкса в презентации указана доля агентских продаж до 90%, а комиссия 7% рассматривается как новая реальность рынка.

Ещё один источник скрытых потерь — рассрочки.

Поэтому структуру продаж необходимо моделировать не формально, а с привязкой к стоимости денег. Для премиального сегмента в презентации приводится структура 65/25/10 как один из вариантов моделирования.

И снова мы приходим к той же мысли:

продажи нельзя считать отдельной функцией после создания продукта. Они должны быть частью финансовой модели с самого начала.

Важный блок презентации посвящён самому продукту.

Кирилловский предлагает прорабатывать ещё на входе в проект такие вещи, как:

• разделение потоков;
• квартирографию;
• типовой этаж;
• планировки квартир.

Причём речь идёт не только о движении жителей.

В премиальном проекте необходимо заранее продумать маршруты пешеходов, автомобилей, такси, курьеров, сотрудников, гостей и сервисных служб. Именно такие сценарии формируют качество продукта.

А квартирография и типовой этаж должны рассматриваться вместе с градостроительным анализом ещё на этапе входа в проект.

То есть продукт начинается не с выбора отделки и не с красивого рендера.

Он начинается с того, как участок, здание, сценарии движения, квартирография, планировки и будущий покупатель складываются в одну систему.

Эта же логика проявилась во второй части лектория — в презентации Экопланта.

Евгения Васильева разобрала типичные ошибки при проектировании благоустройства и озеленения придомовых территорий премиальных ЖК.

Одна из ключевых проблем — разрыв между рендером и реальностью.

На этапе визуализации растение может выглядеть великолепно, но после реализации оказаться совершенно другим. В материалах Экопланта приводится пример, где около 50% растений меняются уже на этапе реализации, а при этом на 30–40% падает горизонт прогнозируемости развития растений из-за плохой подготовки почвы.

Это уже не вопрос вкуса.

Это вопрос денег.

Растения нельзя добавлять в проект просто потому, что они хорошо выглядят на визуализации.

В материалах Экопланта среди проблем отмечены случайный подбор растений, потеря сортности и посадка в неподготовленный грунт.

Ещё одна ошибка — желание сделать пространство визуально зрелым в момент сдачи.

Но крупномеры, сложные посадки и зрелое озеленение требуют соответствующих технологий, логистики и последующего ухода.

По оценке Экопланта, крупномер может быть в 10–15 раз дороже молодого саженца, а его адаптация занимает 4–5 лет.

Получается парадокс: желание быстрее получить красивый результат может сделать проект существенно дороже.

Даже если на старте проект выглядит правильно, через несколько лет пространство может измениться.

Молодые растения вырастают, меняются тени и плотность посадок, меняется восприятие двора.

В презентации Экопланта приводятся ориентиры: в городской среде деревья могут прибавлять порядка 30–50 см в год, а молодые растения в первые годы требуют особенно внимательного ухода.

Значит, ландшафт нужно проектировать во времени, а не только на дату открытия проекта.

Последняя группа ошибок — те, которые проявляются уже после реализации.

Среди них:

• слепое проектирование без комплексного предпроектного анализа;
• отсутствие регулярного ухода;
• игнорирование природных факторов;
• отсутствие технических точек подключения;
• ошибки с инсоляцией и составом растений.

И здесь благоустройство снова возвращается в экономику.

Если систему полива, дренажа, освещения или обслуживания не заложили изначально, исправлять её после сдачи значительно сложнее и дороже.

Один из самых сильных финальных тезисов презентации Кирилловского — премиальный проект больше невозможно собрать вокруг одной сильной функции.

В презентации выделены пять ключевых компетенций:

1. GR — опыт получения ТЭПов, понимание требований к архитектуре, ВРИ и социальной инфраструктуре.

2. Инвестиционная функция — переговоры с лендлордами, партнёрства, управление долгом.

3. Продуктолог — опыт успешных премиальных проектов, знание образа жизни потребителя, понимание качественных планировок.

4. Продавец — предпринимательский подход, работа с брокерами и участие в финансовой модели.

5. Строитель — понимание реальной себестоимости, работа с премиальными генподрядчиками и фасадными консультантами.

И ключевой принцип здесь очень простой:

Не после того, как земля уже куплена.

Не после того, как утверждена концепция.

Не после того, как получено разрешение на строительство.

А до принятия инвестиционного решения.

Если собрать вместе все тезисы лектория, получается достаточно цельная картина.

Сегодня девелопер одновременно должен понимать:

землю + градостроительные ограничения + продукт + спрос + строительство + продажи + стоимость денег + эксплуатацию.

Причём изменения в одном блоке автоматически отражаются на остальных.

Именно поэтому подход «сначала купим участок, потом разберёмся» становится всё менее жизнеспособным.

Нужно уметь заранее ответить хотя бы на несколько вопросов:

• Кто будет покупать этот продукт?
• За какую цену?
• Что именно создаёт его ценность?
• Сколько реально будет стоить строительство?
• Как изменится экономика при росте стоимости денег?
• Какие риски возникают из-за участка?
• Что произойдёт с продажами при изменении спроса?
• Какие решения по благоустройству и архитектуре увеличивают себестоимость?
• Какие компетенции нужны проекту ещё до покупки земли?

И только после этого принимать инвестиционное решение.

Премиальный девелопмент становится всё меньше похож на игру, в которой можно «докрутить экономику по ходу».

Сегодня проект должен быть собран как единая система ещё до того, как девелопер окончательно в него вошёл.

Именно поэтому устойчивый девелоперский проект сегодня — это не результат одной сильной функции.

Как сформулировано в финале презентации Петра Кирилловского: нужно собрать их всех, чтобы получить рентабельный и устойчивый проект.

Лекторий Школы Девелопера — формат профессиональных встреч для тех, кто работает с девелопментом, недвижимостью и созданием городских проектов.