Кейсы и статьи
2026-03-24 14:03 Статьи

Рынок light industrial в Москве растёт, но становится более конкурентным

К концу 2025 года объём ввода складской недвижимости формата light industrial в Москве и Подмосковье вырастет на 36% год к году и достигнет 450–500 тыс. кв. м. Такие оценки дают IBC Real Estate и Nikoliers.

Средние ставки аренды по итогам января—сентября увеличились на 8% и составили около 14 тыс. руб. за кв. м в год.
Сегмент остаётся одним из самых быстрорастущих на рынке коммерческой недвижимости, но вместе с ростом предложения усиливается конкуренция и увеличивается доля свободных площадей.

Структура спроса

Основной спрос формируют производственные компании. Их доля составляет не менее 50% всех запросов. Рост связан с развитием локального производства и импортозамещением.

Дополнительный спрос создают компании из сферы электронной коммерции.

Отдельная группа — инвесторы, их доля за январь—август 2025 года выросла вдвое и достигла около 20%.

Интерес объясняется экономикой проектов: покупка блока на стадии строительства может дать прирост стоимости до 30–40% к моменту ввода.

Сегмент также характеризуется:
  • более низким порогом входа по сравнению с классическими складами,
  • коротким сроком реализации проектов,
  • стабильным спросом со стороны арендаторов.

Факторы роста предложения

Рост объёмов строительства связан с несколькими причинами:
  • реализация программ комплексного развития территорий и создания рабочих мест,
  • расширение портфелей девелоперов на фоне растущего спроса,
  • инвестиционная активность в сегменте.

По данным CORE.XP, на первую половину 2025 года объём предложения достиг 796 тыс. кв. м. В перспективе рынок может превысить 1 млн кв. м.

Ограничения со стороны экономики

На темпы реализации проектов влияет стоимость финансирования. Высокая ключевая ставка увеличивает стоимость заёмных средств.

Дополнительные факторы:
  • рост стоимости строительных работ,
  • дефицит рабочей силы,
  • зависимость сроков от подрядчиков.
Эти условия повышают требования к точности расчётов и управлению проектами.

Рост вакантности

По данным IBC Real Estate, к августу 2025 года доля свободных площадей выросла на 5,2 п. п. и достигла 20,1%.

Причины роста:
  • ввод значительного объёма новых объектов,
  • выход на рынок предложений от инвесторов,
  • появление проектов в локациях с ограниченным спросом.

Не все объекты заполняются сразу после ввода, особенно если речь идёт о небольших девелоперах или удалённых площадках.

Изменение конкурентной среды

Участники рынка отмечают рост числа непрофессиональных игроков. Это приводит к усилению конкуренции и увеличению количества проектов с задержками по срокам или недостаточной проработкой продукта.
Спрос распределяется неравномерно. Наиболее устойчивые показатели демонстрируют проекты крупных девелоперов с понятной концепцией и хорошей локацией.

В результате рынок постепенно переходит к стадии консолидации.

Параллельная динамика на рынке складов

В сегменте классической складской недвижимости также фиксируется рост предложения. К концу 2025 года объём ввода составит около 2,2 млн кв. м (+16% год к году).

При этом увеличивается доля свободных площадей. Это связано с тем, что часть арендаторов, в том числе маркетплейсы, оптимизируют ранее занятые объёмы.

Перспективы

Спрос на light industrial будет поддерживаться развитием производственных компаний, ростом городской логистики и активностью в сфере электронной коммерции.
Одновременно рост предложения и изменение структуры спроса усиливают конкуренцию между проектами.

Для девелоперов и инвесторов это означает необходимость более точной работы с продуктом, локацией и экономикой проекта.