2026-03-24 14:46 Статьи

Анализ текущей ситуации на рынке недвижимости: как меняются спрос, предложение и цены

Рынок недвижимости в России за последние 24 месяца вошел в фазу, где цену и темпы сделок определяют уже не только классический спрос. Сейчас сильнее работают три фактора: стоимость денег, структура предложения и дефицит новых запусков в отдельных сегментах. Поэтому рынок уже нельзя описывать одной формулой для всей страны. Его приходится разбирать по сегментам, городам и типам продукта.

Что сейчас определяет рынок недвижимости в России

Ключевая особенность текущего цикла — рынок стал более фрагментированным.

Высокая стоимость кредитов сузила ипотечный спрос, но цены не ушли в массовое снижение. Во многих сегментах их поддержали рост себестоимости, сокращение нового предложения и смещение экспозиции в более дорогие лоты. Именно поэтому даже при неровных продажах рынок не показывает общего обвала цен.

Дополнительно изменился и сам профиль покупателя. По итогам 2025 года доля неипотечных сделок в сегменте многоквартирного жилья достигла 68%, что стало максимумом как минимум за пять лет. Это значит, что рынок стал сильнее зависеть от покупателей с собственными средствами, а также от тех, кто выбирает между жильем, депозитом и другими инструментами сбережения.

Как меняется спрос на жилье

Спрос не исчез, но стал более чувствительным к финансовым условиям. При этом на первичном рынке покупатель стал заметно жестче в переговорах. В городах-миллионниках в декабре 2025 года было заключено более 34,4 тыс. ДДУ, что на 25,6% больше месяц к месяцу. Но в 14 из 16 городов цена сделки оказалась ниже цены экспозиции.

Это важный сигнал: девелоперы удерживают прайс, однако реальная продажа все чаще требует скидки, акции, рассрочки или более доступного формата лота.

Что происходит с предложением на рынке недвижимости

На стороне предложения сейчас работают два разнонаправленных процесса. С одной стороны, объем текущего строительства остается высоким. По оценке ДОМ.РФ, к началу марта 2026 года портфель строящегося жилья достиг около 118 млн кв. м, что на 4% выше год к году. Это говорит о том, что рынок все еще несет большой объем уже начатых проектов.

С другой стороны, новые запуски начали снижаться. В 2025 году было начато строительство 41,3 млн кв. м жилья, что на 12% меньше год к году. Это не создает дефицит мгновенно, но формирует риск более ограниченного предложения на горизонте двух — четырех лет, особенно в сильных локациях и востребованных сегментах. При этом в новостройках страны остается около 80 млн кв. м нераспроданного объема, поэтому рынок одновременно живет и с большим текущим запасом, и с риском будущего дефицита.

Как ведут себя цены на первичном рынке

На первичном рынке цены продолжают расти, но этот рост все меньше похож на равномерный. По стране в декабре 2025 года средняя стоимость строящегося жилья оценивалась в 182,6 тыс. ₽ за кв. м. Самыми дорогими рынками оставались Москва, Санкт-Петербург, Московская область, Татарстан и Ленинградская область.

Москва показывает самый наглядный пример того, как дефицит предложения поддерживает цену. В старой Москве в 2025 году объем нового строительства снизился с 3,7 до 2,8 млн кв. м, объем предложения — с 2,3 до 2,0 млн кв. м, а число сделок при этом выросло с 54 500 до 55 500. На этом фоне средняя стоимость кв. м на конец года поднялась с 645 239 до 789 708 ₽. Это редкая комбинация: меньше нового предложения, но больше сделок и выше цена.

Важно и то, что рост цены частично обеспечен изменением структуры самого рынка. В 2025 году в старой Москве средневзвешенная цена в комфорт-классе выросла до 416 тыс. ₽ за кв. м, в бизнес-классе — до 540 тыс. ₽, в премиуме — до 1 085 тыс. ₽, в де-люксе — до 2 818 тыс. ₽.

То есть рынок дорожает не только из-за спроса, но и из-за того, что в экспозиции становится больше дорогих корпусов и дорогих сегментов.

Что происходит на вторичном рынке и в аренде

На вторичке ситуация иная. Здесь рынок держится на ограниченном предложении и чувствительности к ставкам.

В исследовании отмечается, что в 2026 году вторичный рынок может расти примерно на уровне инфляции. Но если ставки начнут снижаться, а часть средств уйдет с депозитов в недвижимость, то при низкой экспозиции этот приток может быстро капитализироваться в цене.

По России в декабре 2025 года жилье не старше десяти лет на вторичном рынке стоило в медиане 169,4 тыс. ₽ за кв. м, что на 12% выше год к году. Жилье, построенное до 1991 года, выросло еще сильнее — до 111,1 тыс. ₽ за кв. м, или на 15,5% год к году. Это показывает, что в отдельных фазах цикла более доступная старая вторичка может расти быстрее новостроек. В Москве индекс стоимости готового жилья в феврале 2026 года составил 289 385 ₽ за кв. м, прибавив 0,5% за месяц.

Аренда в 2024–2026 годах фактически стала буфером между дорогой ипотекой и потребностью в жилье. В отраслевой аналитике отмечено, что ипотечный платеж по рыночным ставкам может превышать арендный в 2–2,5 раза. Это поддерживает спрос на долгосрочный найм. Но в начале 2026 года рынок аренды начал охлаждаться: в январе средняя ставка в городах-миллионниках снизилась до 39 тыс. ₽ в месяц, в Москве — до 97 тыс. ₽, в Санкт-Петербурге — до 51 тыс. ₽. Число активных объявлений выросло до 114 тыс., что на 18% выше год к году.

Что происходит в коммерческой недвижимости

Коммерческая недвижимость сейчас движется по разным сценариям в зависимости от сегмента. На офисном рынке Москвы 2025 год прошел с высокой транзакционной активностью. Общий объем сделок новой аренды и купли-продажи составил 1,3 млн кв. м, чистое поглощение — 611,4 тыс. кв. м, а инвестиционных сделок с офисами прошло 49 на сумму 292 млрд ₽. Это означает, что офисы сохраняют статус относительно устойчивого сегмента, особенно для корпоративного спроса и ликвидных объектов.

В торговой недвижимости картина мягче. В Москве в 2025 году было введено 200 тыс. кв. м новых торговых площадей, общий объем предложения достиг 6 817,3 тыс. кв. м, а доля вакантных площадей составила 10%. Для 2026 года базовый сценарий — нормализация темпов нового строительства и усиление конкуренции за арендатора, особенно вне prime-локаций.

Складской рынок уже выходит из дефицитной фазы.

В Московском регионе за январь — сентябрь 2025 года было введено 1 948 тыс. кв. м складов, что почти в два раза выше год к году. Но спрос за тот же период снизился на 25%, до 1 589 тыс. кв. м. Вакансия по итогам третьего квартала составила 5%, а прогноз CORE.XP предполагает пик свободных площадей в 2026 году на уровне 9,2% с последующим восстановлением рынка в 2027 году.

Какой главный вывод можно сделать по рынку недвижимости

Рынок недвижимости в России сегодня нельзя описать как рынок роста или рынок падения. Корректнее говорить о рынке расслоения. В одних сегментах цены поддерживает дефицит предложения. В других — усиливается торг. В аренде рынок дает больше силы нанимателю. В складах начинается балансировка. В офисах держится активность.

Главное изменение последних двух лет в том, что недвижимость стала сильнее зависеть от параметров финансирования и структуры предложения, чем от усредненного спроса.

Поэтому в 2026 году ключевой вопрос уже не в том, вырастет ли рынок целиком, а в том, какой именно сегмент, в каком городе и при какой финансовой модели будет чувствовать себя сильнее других.