Маршрут №1. Швеция
25 июня (вскр.) - 01 июля (суб.)
Как это было?
Отчет Эвелины Ишметовой в событиях, цифрах и фактах!
25 июня,
День_1


В целом, поездка уже с первого дня перестала быть томной, поскольку количество объектов для осмотра превысила мои физические возможности)))
- группа посетила 5 точек на карте Стокгольма, выпив немало кофе и сидра, нас 6 раз залило дождем;
- мы видели как за 20 лет на месте старого завода и несистемной шанхайской застройки вырос проект, где ныне проживает 20 000+ человек, и который задает тренды устойчивого развития ОАЭ, Китаю и Америке;
- мы обедали с бывшим министром экономики Швеции, обсуждали с ним особенности местного языка и узнавали, зачем он учил русский в колледже;
- говорили о коммунальной инфраструктуре и глобальных исследованиях сточных вод;
- много обсуждали моду на архитектуру прямых и простых форм;
- узнали, что такое элитка и бизнес-класс по-шведски, когда издалека-то и не скажешь, что фасад, покрытый сланцем, есть элитный комплекс;
- залезли на sharing rooftop, придирчиво осмотрели отделку уже готовых квартир, встретив русских строителей между 13 и 11 этажом.

Вообще-то шведы любят жить во "вторичке" гораздо больше, нежели покупать "первичку". Но для объектов Tobin Properties делается исключение. Ребята строят 300 апартов в год. До начала строительства 60% уже продано, к окончанию - 100%. Бронирование квартиры - 10% от её стоимости, оставшиеся 90% платятся по окончанию стройки. За это время квартира ежегодно дорожает на 17%. Около 20% купивших перепродает вновь возведенные апарты на вторичном рынке, самостоятельно продает. Осмотренный нами Etaget с кухней, сантехникой, полной отделкой и освещением, стоит сейчас на местном рынке по 700 тыс руб за м2. Относим к бизнес+. И кстати, почти 100% продаж - это Интернет. Никаких билбордов и рекламы в метро нету.

P.S. Надо отметить, что пунш, местный pale ale и аквавит были опробованы уже в первый вечер.

Завтра продолжим говорить о КОТах и КРТ, но уже во вновь запускаемых проектах. За 20-30 лет мода-то успела поменяться)))

#школадевелопера
26 июня,
День_2
Даже не знаю, с чего начать.
То ли с пожара на Центральном ж\д вокзале Стокгольма, после которого наш поезд до Гётеборга был задержан на 2 часа, и в результате чего мы легли спать в 3 ночи...

То ли с того, что в Стокгольме нет такой темы, как покупка инвестиционной квартиры физ лицом и последующая сдача её в аренду. Приобретаемое право владения дает именно право жить в данной квартире, либо продавать её. Арендовать же можно в специально созданном для этого арендном жилье (ок.50% площадей КОТов) ненадолго: на срок от 6 мес до максимум 2 года, потом надо выкупать...Все это регулируется Ассоциацией домовладельцев, которая таким образом контролирует состав жильцов в своем доме (community).

В Стокгольме кстати колоссальная нехватка жилья. Они рассчитали, что городу нужно 700 тыс квартир до 2025 года! Именно поэтому создаваемые ныне проекты обречены на востребованность.

Вчера смотрела Royal Sea Port, более 300 га. Построены первые 2 фазы только. Всего предполагается 15 000+ жителей, 35 000+ рабочих мест. В проекте уже задействованы 51 девелопер, конкуренция колоссальная.

Концепция предполагает что в радиусе 200 м от любой точки есть приличный парк, а просто зелень в радиусе 25 м. При этом воистину безбарьерная среда поражает. Тут гостиные не принято занавешивать шторами, а первый этаж видно насквозь. Народ юзает маленькие общественные огородики перед окнами (каждой квартире по клумбочке), бронирует время аренды общей террасы через специальные приложения, убирает за собой после вечеринки, сбрасывает мусор в уличные урны, которые по системе вакуумных насосов собираются в общие контейнеры и т.п.

Во второй половине дня группа встречалась с Einar Mattson, местным девелопером, выигравшим право строить студенческие кампуса для Королевского Технологического Института. Осмотр этого объекта нас добил. Вживую здание energy+ воспринимается нелегко. Сложно осознать уровень ответственности общества и его вовлеченности в сохранение природных ресурсов (prosumer theory - это вам не хухры-мухры, знаете ли). Но экономика проекта все равно шикарная - строим за 2600 евро с отделкой, потом сдаем целиком в аренду университету, который мебелирует и сдает студентам 19,5 м2 по 600 евро в мес. При средней ставке в два раза более крупных квартир в городе 1400-1600 евро в мес. Это уже не говоря о том, что Университет получает колоссальный приток студентов, за каждого из которых банкует государство.

Интересно, что созданная Einar Mattson лаборатория Live-in-Lab прям на этом объекте будет исследовать особенности жизни студентов, тестировать применение новых материалов и инж систем, таким образом, технологии будут быстрее получать статус "опробованных" и быстрее смогут быть реализованы в обычных проектах. Финансирование этой части - 1,5 млн евро на 10 лет - уже недостаточно, ищут юридически возможные способы привлечь доп инвестиции.

P.S. в Гётеборге пока явно теплее, чем в столице. Пойду попробую, чем тут кормят на завтрак))

#школадевелопера
27 июня,
День_3
Всё болит. Мало спим, много ходим - типичная командировка в Канны))

Гётеборг - это конечно не Стокгольм вообще. Во-первых, город себя позиционирует как River City, эдакий постиндустриальный мегаполис с сильной эко-составляющей. Все видеоролики и презентация городской администрации кричат об этом. Однако реальность сильно отличается. Бывшие портовые территории пока только на рендерах хороши. Местами очень похожи на наши ЗИЛ и Нагатино. Впечатлил видео ролик, сделано добротно.

* Кстати, сегодня мы таки выяснили, что в Швеции лучше всех чувствуют девелоперы элитного жилья, поскольку продают в два раза дороже себестоимости.
Еще из интересного - девелоперы не могут сами продавать свои квадратные метры, только через агентства недвижимости. Это связано с налогообложением сделок.

* Посмотрели две действующие гостиницы. Для меня осталось загадкой, как 500 номерной-проект может существовать (наравне с еще десятком 100-150-номерными коллегами) в городе с 540 тыс населением и еще иметь более 60% годовой загрузки. Включая загрузку конференц-залов с более чем 1000 м2.

* Все заинтересованные имели редкую возможность перед вечерней программой побеседовать с Магнусом Монссоном, который не только терпеливо отвечал на вопросы, но и показал, как работает шведское архитектурное бюро изнутри.

* Крайне рекомендуем лодочную прогулку по центру. 20 мостов за 50 минут и выход в залив - это почти Питер))

P.S. сегодня 4 проекта на повестке и вечерний поезд в Мальмё. Движемся на юг, становится ощутимо теплее.

#школадевелопера
https://youtu.be/OPYugik6wGo*
28 июня,
День_4
За один день мы увидели невероятное количество жилых объектов г. Гётеборга, спасибо местному офису Semren&Mansson. Все разные: от адаптации промышленных зданий к жилому использованию до средне- и высокоэтажных объектов нового строительства. Разнообразие фасадов в рамках одного проекта - просто вау! Как правило, на одном пятачке работают несколько десятков девелоперов, каждый старается создать нечто уникальное в рамках общего архитектурного кода. Конкуренция колоссальная, проработка самых мелких деталей, разнообразие материалов и форм.

Интересно, что средняя обеспеченность на 1 чел жильем в Гётеборге примерно 23-24 м2. Но с каждым годом размер проектируемого жилья падает. Если еще 5-6 лет назад в среднем были в ходу 60-метровые квартиры, то сегодня уже 40+. Высота потолков тут считается нормой 2.5-2.6 м, хотя 2.4 м тоже ОК (!). А вот в лофтах 3.5 м и больше. Это одна из sales points.

В районе Eriksberg средняя с\с строительства жилого дома 2200-2500 евро\м2. А вот продажа за 6000-8000 евро\м2. Это бизнес-класс. Эконом район будет по ставке 4000-5500 евро\м2. Короче, выгодное это дело, как ни крути)

В какой-то момент около 10 утра нас провели мимо одной двери сказав: "Это самая известная микропивоварня города. Пошли дальше!". Группа издала вздох сожаления.

Пообедав в уникальном офисе компании Semcon, которая занимается разработкой технологий в основном для автомобильной промышленности, мы двинулись на осмотр площадки под строительство небоскреба Karlatornet. Генеральный архитектор Skidmore, Owings & Merrill. Он будет самым высоким зданием среди всех скандинавских стран. Всего 550 квартир. Стоимость 9000€ /м кв. Эксплуатационные расходы 1000 €/месяц!. Стройка еще не начата, а продано около 20%. Рекламы нет. Продвижение среди своих. Мне кажется, если бы наши маркетологи взялись за дело, они бы взорвали местный рынок: включили бы листовки, рекламу в метро, биллборды и т.п. А то как-то скучно в этой Швеции.

Быстрый шоппинг на выезде из Гтеборга не удался, хоть витрины и пестрели "Sale -50%". Магазины - это дело вдумчивое, требующее свежей головы и 2-3 часов свободного времени. Зато рыбная икра и стейки из оленины под соусом из облепихи и вишни просто прекрасны. Они-то и спасли нас в конце мега насыщенного дня аккурат перед поездом.

Сегодня исследуем Мальмё и Лунд.

#школадевелопера
http://karlatornet.com
29 июня,
День_5. Он же последний.
В последний день природа Швеции нас видимо провожала. Дождь зарядил с самого утра, пришлось купить на ресепшен зонтики по 120 kr, они отработали в этот день по полной!

Мальмё - город с наибольшим процентом эмигрантов, каким-то явным перекосом в сторону секс-меньшинств (о чем на входе в отель известил свежий номер специализированного журнала), эдакий шведский Сочи, наученный горьким опытом, как надо строить новое сообщество. Именно тут родилась тема насыпных территорий на месте бывшего порта с невероятным видом на мост Эресунд в Данию. Район Vasra Hamnen представляет собой всю палитру городского разнообразия: парк, пляж, открытая концертная площадка, современный фреш-маркет, заросли камышей с утками и чибисами, 1-2-этажные домики с 150-метровым Turning Torso Сантьяго Калатравы. Группа пришла к выводу, что количество хорошей архитектуры на одного человека имеет свои пределы. Наш предел наступил, кажется, днем ранее)))).

Лунд находит в 15 минутах на поезде от Мальмё. Проект развития старейшего университета Европы в одну из европейских силиконовых долин рассчитан примерно на 40 лет. После его реализации город с 107 тыс жителей получит новых 1,3 млн м2, включая ядерный реактор)). Нас особо впечатлила конкуренция между девелоперами - например, из 28 заявок на строительство 18 тыс м2 нового жилья выберут 5. И эти 5 будут создавать проект совместно.

Последний официальный пункт программы был снова в Мальмё в шоу-руме компании, занимающейся дизайном городского освещения: http://www.atelje-lyktan.se/ru/projekt.
Ребята уверены, что правильное освещение района снижает преступность в нем на 20-30%. Изумительный уличный дизайн, иногда требующий 1,5 года на создание задуманного. В Швеции почти нет прямого света, все откуда-то ненавязчиво: из-под скамейки, из небольшого фонарика на уровне ног, из зданий на улицу и т.п.

Те, у кого хватило сил, доехали до ТРЦ "Emporia". В начале октября 2013 года в Сингапуре состоялось крупнейшее событие в сфере архитектуры — World Architecture Festival 2013. Победитель в категории «Торговый центр»: Emporia от Wingårdh Arkitektkontor, Швеция. Судей покорило то, что несмотря на большие размеры, торговый центр с золотым фасадом в виде каньона и ярким оформлением стал украшением района. И шопинг приятный, и архитектура. Побольше о самом объекте тут: http://se.club-onlyou.com/Emporia.

С учетом шторма в Москве вылет перенесли на 3 с лишним часа, то есть почти на 4 утра. Мы не отчаялись, пошли гулять в местную крепость и внезапно обнаружили себя в центре живого выступления Creedence, поющими "Haveeyou everrrrr seen the rain" с пожилым населением Мальмё и выпивающими за хорошую поездку в кафе-теплице в центре ботанического сада... Определенно это, плюс вид из самолета на умытую утреннюю Москвы, стоило ожидания и наших нервов.

Огромная благодарность нашим со-организаторам компании Semren & Mansson и лично Konstantin Sokolov!

До встречи в Германии в конце июля 2017!

#школадевелопера #key4capital
https://youtu.be/43bWB_B8S3Q
Почему Швеция?
Экономическая ситуация, а за ней политики и эксперты поставили перед Швецией целый ряд нетривиальных и амбициозных задач, с которыми она успешно справляется на протяжении нескольких последних десятилетий. Основные достижения этих десятилетий – создание мощной постиндустриальной экономики и одного их высочайших в мире уровней качества жизни.

Как оказалось, и того и другого можно достичь, в частности, последовательно занимаясь устойчивым развитием городов, где сочетаются разумная градостроительная политика, высокие экологические стандарты, качественная архитектура, передовые технологии и привлекательные условия для ведения бизнеса. Многие шведские достижения на этом поприще уникальны. Не случайно один из флагманских проектов нового городского развития Hammarby Sjöstaden в Стокгольме посетили представители почти 180 стран, причём в иные годы познакомиться только с этим проектом приезжало до 3000 специалистов в год!
По итогам последних трёх лет Швеция стабильно входит в тройку-пятёрку мировых лидеров по росту стоимости недвижимости.
У нас есть возможность посмотреть на то, что такое комплексное развитие территорий по-шведски со всех ракурсов: административного, девелоперского, архитектурного и технологического. В силу схожести климатических и географических условий, а также высокой степени рационализма и доказанной практической применимости, шведский опыт во многих своих аспектах абсолютно применим в России в целом, а уж в крупных городах – и подавно!

Проводники:
Представители городской администрации гг.Стокгольма, Гётеборга, Мальмё и Лунда.
Представители девелоперских компаний JM AB, Tobin Properties, Einar Mattsson.
www.jm.se
www.tobinproperties.se
www.einarmattsson.se
Юхан Страндберг/Матиас Ларссон/Маркус Линд
(Johan Strandberg/Mathias Larsson/Marcus Lind)
Эксперты IVL (Шведский Институт Исследований в Области Окружающей Среды)

Магнус Монссон (Magnus Månsson)
Профессор архитектуры, владелец архитектурного концерна SEMREN+MÅNSSON
www.semren-mansson.com

Мария Броман (Maria Broman)
Архитектор, Партнёр, Региональный Менеджер SEMREN+MÅNSSON в России и Странах Балтии
Андерс Экман(Anders Ekman)
Архитектор, SEMREN+MÅNSSON
Константин Соколов
Директор московского офиса SEMREN+MÅNSSON, координатор бизнес-платформы SymbioCity (Шведская концепция устойчивого развития городов) в России.
Эвелина Ишметова, директор по консалтингу и развитию KEY CAPITAL (инвестиции в строительство и недвижимость), Председатель Экспертного совета по редевелопменту при РГУД (Российская Гильдия управляющих девелоперов). www.keycapital.ru

Темы «Маршрута №1». Швеция.

1. Практика формирования планов нового городского развития (КОТ,КРТ): роль и функции городской администрации; создание платформ для коллаборации потенциальных участников проекта; определение приоритетов и критериев при формировании концепции застройки и подборе потенциальных игроков; финансирование, тайминг и контроль за реализацией проекта. Градостроительные и строительные нормативы.
2. Участники проектов нового городского развития: девелоперы, архитекторы, консультанты, провайдеры технологий. Роли, функции, круг задач, сферы интересов и степень ответственности.
3. Современная городская инфраструктура: требования, принципы построения, технологии, ограничения.
4. Город будущего - шведская модель.

Made on
Tilda