27 мАЯ 2019 г.
Оценка потенциала устойчивости и капитализации девелоперского проекта
ИНТЕРВЬЮ C НАТАЛЬЕЙ БАЛУХИНОЙ
в преддверии Международного форума 24-25 июня 2019 г.

Наталья Балухина
Архитектор, урбанист, исследователь, основатель проектно-исследовательской лаборатории PINAR consulting
Автор и соавтор более 100 проектов, из которых большая часть реализована на территории РФ. В 2018 году получила титул PhD in in «Territorial , Urban & Landscape Planning» Римского университета "La Sapienza", тема: «A spatial analysis of the Russian modernist neighborhoods for the definition of intervention guidelines for their spatial recomposition»
Проектная и консалтинговая деятельность: анализ пространственной и функциональной эффективности, разработка проектов застройки жилых территорий.
Исследовательские интересы:
реновация городских территорий; адаптация европейских проектных стратегий, моделей и подходов к российскому контексту
Каким инструментам оценки эффективности девелоперского проекта стоит доверять? Как сейчас оценивать эффективность проекта?
— В чем, на ваш взгляд, секрет эффективности проекта?
— Кто является "выгодоприобретателем" эффективности? Условно можно выделить двух:
производитель - Девелопер и потребитель - Город (в том числе жители и бизнес).

В силу ряда факторов (экономической конъюнктуры, высокого спроса, предкризисного ажиотажа и т.п.) тот или иной проект имеет, казалось бы, полное основание считаться эффективным: с высокой долей чистой прибыли с условного гектара. При этом тот же самый проект может не выдержать экономического проседания в постпродажном периоде, что повлечет за собой отток части резидентов и быструю деградацию - социальную и физическую. Это отразится на имидже жилого комплекса и ударит бумерангом по имиджу Девелопера.

Таким образом, для объективной оценки эффективности должны использоваться инструменты, оценивающие не только краткосрочный экономический эффект ("выгодоприобретатель" - Девелопер), но и степень устойчивости проекта в долгосрочном периоде ("выгодоприобретатель" - Город).

Для эффективности оценивается не просто результат, выраженный долей чистой прибыли, но результат в сравнении с максимальным экономическим потенциалом участка, проистекающим из ряда компонентов, не всегда измеряемых в числовом выражении: контекст/локация, имидж места, социальная составляющая, перспективы роста и интеграции и пр. Другими словами, достигнутые результаты сравниваются с максимумом потенциала участка.

Для второй эффективности оценивается потенциал устойчивости и капитализации. На стадии формирования пространственной модели это можно сделать, используя инструменты оценки качества и комфорта жилой среды, которые анализируют целый пул параметров: эффективности использования участка и сетей мобильности, эффективность распределения открытых пространств и функционального наполнения, эффективность парковочной политики, эффективность управления жилым и нежилым фондом, эффективность использования и поддержания публичных пространств, эффективность организации торговых потоков, сбалансированность и reselience социального состава, эффективность системы безопасности, визуальное качество среды.
Эффективность формируют не здания и уж тем более не маркетинг. Это баланс открытых и закрытых пространств и нагрузка на них, баланс массы и пустоты, наполнения и связей. Вы можете достигнуть высочайших показателей по зданиям, но низких для участка; высочайших по участку, но неэффективных для города; высочайших на момент реализации проекта, но низких в период эксплуатации.
Как, не повышая плотность застройки, добиваться действительно качественных девелоперских решений?
— Вопрос содержит утверждение о том, что " качество девелоперских решений" связано напрямую с высокой плотностью.

Мы придерживаемся несколько другой концепции "качества девелоперских решений". Для нас качественное – это оптимальное из множества, это здоровый компромисс между ценностью, затратами (для девелопера) и ценой (для покупателя). При этом ценность для создателя и покупателя должна максимально совпадать. Противоречие?

Итак, о ценности: если между решениями девелоперского проекта и решениями жизненно важных проблем горожанина можно поставить знак равенства (если Девелопер становится решением этих проблем), то ценность можно считать совпадающей. Что такое жизненно важные решения для горожанина? Это не вопрос материалов стен или количества комнат. Это вопрос о том, ЖИТЬ или ПРОЖИВАТЬ в данном квартале, данном городе, данной стране. Это вопрос, касающийся стиля и качества жизни и, значит, связан с типологией.

"Коэффициент плотности " не является определяющим фактором для той или иной типологии. Высокоплотный проект может оказаться более комфортным, чем средне-плотный или низкоплотный. И наоборот. Опираясь на результаты многолетних европейских исследований о взаимосвязи комфорта, плотности и компактности, можно с уверенностью утверждать, что на матрице типологий, устанавливающей эти взаимосвязи и закономерности, есть зоны, провоцирующие более высокий уровень комфорта (и возможности для создания высокомаржинального продукта), а есть области, в которых высокая маржа не родится никогда. Вот как раз для выбора оптимальных из множества возможностей Девелоперу необходимо знать, какая область наилучшим образом совпадает с контекстным потенциалом участка, и каковы количественные характеристики для этой области. Чтобы найти оптимальное соотношение между "качеством девелоперских решений" и "плотностью", необходимо очертить границы вашей типологической ниши
Какими могут быть инструменты привлечения объектов городского масштаба (в т.ч. культурного, образовательного и т.д. профиля) на вновь развиваемую территорию (девелоперский проект)? Какими могут быть инструменты привлечения бизнесов на территорию?
— Обратимся к опыту текущих европейских проектов, развивающих новые территории. Цифры говорят о том, что для создания высокого уровня жизни и снижения зависимости от существующего городского центра (снижения ежедневной маятниковой миграции), необходимо создание минимум 20% количества рабочих мест от числа резидентов района. Кроме того, новый район должен быть в достаточной степени нагружен внешними посетителями для создания потребительских и коммуникативных потоков и увеличения экономической устойчивости. В пост-индустриальной экономике это, как правило, учебные центры - факультеты университетов (пример Arabianranta Хельсинки или Aspern в Вене).

В российской практике мы наблюдаем следующее: город прирастает новыми районами, но строительство новых зданий университетов не требуется. Парадокс: растущее количество жилья (и часто жителей в крупных городах) не сопровождается синхронным увеличением зданий высшего образования при наблюдающейся девалоризации системы образования, в том числе школьного. Стремительно растущему спросу на альтернативные виды образования, нужно "отвечать" площадками нового формата. Но каковы пространственные предпосылки для создания новых типологий образовательных учреждений?

В первую очередь, это категорический отказ от создания крупных "кластеров" или "инкубаторов", противоречащих концепции creative city. Айфон не родится в деревне, не родится и в инкубаторе (там он "дотачивается"). Новые форматы образования могут развиться только в пространстве с высокой плотностью социальных контактов, а такие пространства формируются определенным типом городской среды c высокой проницаемостью и высокой компактностью, и высоким индексом MXI. Образовательные центры нового формата - отличные "якоря", но они должны быть интегрированы в структуру жилой застройки, должны чередоваться с другими видами активности, быть мультимодальными по видам использования. Быть инклюзивными.

О привлечении бизнесов на вновь развиваемую территорию: мы выделяем четыре основных инструмента, и они взаимосвязаны, а исключение любого из списка может фатальным образом сказаться на запуске бизнес-активности в новом районе.

1. Коэффициент MXI [1] должен быть не менее 0,2. Для городского образа жизни с высоким уровнем комфорта этот показатель должен приближаться к 0,25 - 0,3 (зависит от локации). В текущей практике мы сталкиваемся с тем, что он составляет, как правило, не более 0,07-0,1. Помимо значения MXI важен показатель разнообразия - в теории сбалансированного распределения функционального содержания высокий индекс MXI не всегда обеспечивает попадание в зону микс (случай би-функционального использования, при, например, очень высокой доли детских образовательных учреждений при мизерном значении иных, кроме жилья, функций).

2. Пространственный инструмент: формирует физические предпосылки для существования малого и среднего бизнеса. Только определенные параметры застройки обеспечат должный уровень бизнес-активности, высокие цены на коммерческие помещения и экономическую устойчивость территории. К ним относятся плотность и иерархия УДС, тип и активность границ (margini), адекватность структуре пешеходных маршрутов, плотность населения, физический размер коммерческих помещений, близость к жилью, минимальный размер и минимальная численность населения жилого образования (есть показатели, не достигнув которых невозможно создать условия для успешного функционирования бизнесов на участке). То есть та или иная пространственная модель застройки напрямую влияет на стоимость коммерческих помещений, скорость продаж и возможности для бизнеса от синергетического эффекта микса и мультимодальности. Очень важно, чтобы изолированные торговые комплексы или бизнес-центры не стали "пылесосом", обескровливающим жилые улицы.

3. Социальный инструмент: наличие определенной доли среднего класса, который является "мотором" активности и инструментом повышения сопротивляемости района экономическим колебаниям. Социальный микс является хорошей платформой для существования бизнеса, а пространственные предпосылки (инструмент 2, см. выше) удержат в районе представителей среднего класса.

4. Операционный инструмент: позволяет избежать рисков незаполняемости на первых стадиях пост-продажного этапа. В этой связи тактики, применяемые в строящемся новом жилом районе на месте старого Aspern аэропорта в Вене, представляют интерес для детального изучения. Они еще на стадии формирования функциональной концепции начинают работать с крупными и мелкими ритейлами, находя решения, удовлетворяющие все стороны. В этой стратегии будущий приобретатель коммерческих помещений выступает в качестве соинвестора, участвует в формировании тех.задания и получает оптимальные для себя условия по цене и качеству помещений. Девелопер обязуется обеспечить определенный уровень проходимости, что вынуждает его искать оптимальные решения по интеграции различных функций и формировать каналы плотного потребительского трафика

[1] Микс индекс, означает долю нежилой площади по отношению к общей.


Made on
Tilda