Плотность, компактность, связность и разнообразие
ИНТЕРВЬЮ C АЛЬФИЕЙ ГИБАДУЛИНОЙ
в преддверии Международного форума 24-25 июня 2019 г.

Альфия Гибадулина
Архитектор, урбанист, исследователь, основатель проектно-исследовательской лаборатории PINAR consulting
Автор и соавтор более 100 проектов, из которых большая часть реализована на территории РФ. В 2018 году получила титул PhD in «Architecture. Theories and Progects» Римского университета "La Sapienza", тема: "THE CRISIS OF MICRORAYON. The Problem of the Quality of the living Environment of Russian residential Development in the last Decade (2007-2017)"
Проектная и консалтинговая деятельность: анализ пространственной и функциональной эффективности, разработка проектов застройки жилых территорий.
Исследовательские интересы:
измеряемые параметры качества городской среды, связь пространственных параметров застройки с экономикой, постсоветский город в условиях постиндустиральной экономики.
Каким инструментам оценки эффективности девелоперского проекта стоит доверять? Как сейчас оценивать эффективность проекта?
— Доверять стоит тем инструментам, за которыми стоят серьезные обоснования. Речь в данном случае не может идти о субъективном опыте конкретной девелоперской, проектной компании или конкретного специалиста. Любой инструмент - это всегда результат серьезной научной деятельности, которая опирается на данные многих исследовательских коллективов, структур и отдельных ученых.

Что же касается того, как оценивать эффективность проекта, нужно четко понимать, в каких экономических условиях мы сейчас работаем. Только после этого станет понятно, по каким критериям оценивать проект.

На мой взгляд, главное, что сейчас должны понимать российские девелоперы, это то, что они работают на глобальном рынке в условиях инновационной экономики. Что это значит? В постиндустриальном обществе конкурируют не государства и корпорации, а города. Именно городские территории являются местами экономического роста, культурного развития и социальных и экологических инноваций. Это определяет конкуренцию мировых метрополий за финансовые, человеческие и культурные ресурсы. Городские блоки должны быть сформированы в соответствии с требованиями, которые устанавливает инновационная экономика для физической среды.

Работая над девелоперским проектом, необходимо задумываться, каким образом он повлияет на жизнеспособность и конкурентоспособность города в целом. Согласно последним научным исследованиям концепция городской жизнестойкости связана с такими понятиями как городской образ жизни и интенсивность использования городского пространства. Урбанист Peter G.Rowe определяет городскую интенсивность через формулу, состоящую из четырех пространственных характеристик: плотность, компактность, связность и разнообразие.

Поэтому, несмотря на низкие доходы большей части нашего населения, экономическую рецессию и другие обстоятельства российской действительности, выиграют те компании, которые учитывают этот факт при разработке своих стратегий.

В чем, на ваш взгляд, секрет эффективности проекта?
— Секрет эффективности любого проекта на этапе развития инновационной экономики заключается в том, что высокая маржинальность формируется не за счет конкуренции в области создания продукта, в нашем случае качественного благоустройства или других улучшенных характеристик здания, а в создании принципиально новых рынков, новых стилей жизней.

У российских девелоперов в этом смысле неисчерпаемое поле возможностей, потому что весь рынок городской и даже загородной застройки представлен только одной типологией жилой среды. Эта типология - микрорайон - досталась нам в наследство от советского периода развития наших городов. На тот момент развитие в рамках этой концепции позволило снять остроту жилищной проблемы. Однако времена изменились. Сейчас все говорят о необходимости изменения парадигмы, о переходе к квартальной застройке, о качественной жилой среде, о многофункциональном использовании городского пространства. Но на деле, типологически, мы продолжаем строить микрорайоны. Потому, что для перехода в другую типологию недостаточно замкнуть длинный дом в квартал или поместить на первый этаж нежилые функции, или сделать дорогущее благоустройство. Необходимо изменить пространственные характеристики застройки. Для того, чтобы городское пространство эффективно работало, нужно четко понимать:

- каковы должны быть характеристики плотности (такие как пятно застройки, высотность, - соотношение площади брутто к полезной, отношение общей площади всех зданий к площади открытого пространства);

- какова оптимальная доля общественных пространств по отношению к общей площади участка;

- сколько запроектировать нежилых помещений в зависимости от локации жилого района и как их смешивать, для того, чтобы район стал мультифункциональным.

- какие размеры дворов и пространственная организация парковок наиболее оптимальны с точки зрения всей экономики проекта.

Как, не повышая плотность застройки, добиваться действительно качественных девелоперских решений?
— У нас в России почему-то принято считать, что высокая плотность застройки это источник всех проблем с качеством городской среды. Однако это не так. Сама по себе высокая плотность не представляет никаких проблем, совсем наоборот, является одной из главных характеристик качественного городского пространства. Вот что говорит об этом один из наших ключевых спикеров, гуру по комфортной плотности, архитектор и исследователь из Амстердама – Rudy Uytenhaak:

«Парадокс "плотного пространства" заключается в том, что это типичное явление для процветающих городов. Плотность предоставляет людям доступ и близость к возможностям, повышает качество общественного пространства и обеспечивает благоприятную среду для детей»

Весь вопрос в том, как эта плотность организована. И тут возникает вторая характеристика качественного городского пространства – компактность. Компактность - это способ оптимизации, когда исключаются неиспользуемые или малоиспользуемые пространства.

В результате исследований установлено, что 4-8 этажная периметральная застройка является наиболее эффективной формой использования городского пространства.

Многие девелоперы уже знакомы с этой концепцией, однако основные возражения звучат таким образом: «Да, но в условиях наших нормативов невозможно получить те же «выхлопы» что и в 16-25 этажной застройке». Мы утверждаем, что возможно, и, более того, 6-8 этажная застройка является наиболее эффективным решением с точки зрения себестоимости строительства. Но для того, чтобы получить такие решения, нужно работать с проектировщиками высокого уровня. В России, как правило, всегда экономят деньги именно на стадии проектирования. Кроме того, уровень большинства проектных организаций оставляет желать лучшего, по этой причине многие российские девелоперы работают с иностранными проектировщиками. «Думай глобально, но действуй локально!» - как раз с локальным контекстом у иностранцев возникает проблема. Почему-то они, попав в наши условия, начинают проектировать примерно то-же, что и наши архитекторы. Кто-то говорит – нормативы. Я думаю, просто иностранцам кажется, что жить в таких размазанных, неартикулированных пространствах это и есть наш локальный контекст. Кроме того, проектируя в Европе, архитекторы загнаны в рамки гораздо более жестких требований, чем наши нормативы. А у нас они могут творить с чистого листа, в чистом поле в рамках наших проектов КОТ. Вот тут-то им и отказывает здравый смысл.

Сейчас в России начинают появляться архитекторы и проектировщики, которые способны конкурировать на международном уровне. Их мало, однако стоимость работ у них незначительно выше, чем в среднем по рынку. Девелоперам стоит очень внимательно подходить к выбору проектной организации. В России доля проектных услуг в общей себестоимости составляет в среднем от 1 до 3%. В то время как действительно качественная проектная работа должна стоить 5%, по крайней мере. Иначе проектной организации придется выдавать «сырой проект». Именно это и происходит повсеместно. А на этапе воплощения девелоперская компания теряет уже не 2-3%, а зачастую все, что вложила в проект.
Какими могут быть инструменты привлечения объектов городского масштаба (в т.ч. культурного, образовательно и т.д. Профиля) на вновь развиваемую территорию (девелоперский проект)? Какими могут быть инструменты привлечения бизнесов на территорию?
— Если это коммерческие объекты, с этим все более-менее понятно. Что нужно любому бизнесу? Окупаемость. Любому бизнесу нужно сесть на поток. Значит, этот поток нужно либо найти, либо организовать. И тут мы переходим к следующим двум наиважнейшим характеристикам качественной городской среды: связности и разнообразию. Связность городской ткани - важнейшее качество, которое влияет на проходимость и окупаемость объектов малого и среднего бизнеса, расположенных в жилом районе. Вы, наверное, не раз наблюдали, как в одно и то же помещение, расположенное на центральной улице, периодически въезжают и разоряются очередные новые арендаторы. Почему это происходит? Оказывается, есть ряд пространственных характеристик, которые необходимо оценивать при выборе помещения для своего бизнеса. Научные исследования показывают, что ткань Российских городов обладает низкой связность и проницаемостью не только для автомобилей, но и для пешеходов. По нашему мнению, именно это является причиной того, что в нашей стране не формируется так называемый средний класс. Успехи малого и среднего бизнеса влияют на формирование среднего класса. Это не тождественные понятия, но очень тесно взаимосвязанные. Роль среднего класса в обществе очень велика. Развитый средний класс является гарантом не только экономической, но и политической устойчивости государства.

Теперь вернемся к связности городской ткани. Связность, а значит и проходимость, можно формировать проектными решениями. Анализируя девелоперские проекты, мы почти во всех сталкиваемся с проблемой низкой связности. Для того чтобы привлечь различные бизнесы в проект, вы должны доказать, что ваши пространственные решения формируют необходимый поток. На поток влияет не только связность, но и разнообразие: функций, стилистических решений, общественных пространств, социальных групп и т.д. И мы опять возвращаемся к параметру плотности. Плотность населения – очень важная характеристика, которая оценивается бизнесом при принятии решения. Многие Российские торговые сети, оценивая локацию для открытия новой точки, считают численность населения в 10-15 минутной пешеходной доступности. Этот показатель должен быть около 7000 жителей. Не знаю, как они установили эту цифру, но это абсолютно точный показатель с точки зрения городского планировщика. В Европе именно эта численность населения считается оптимальной при расчете окупаемости сервисов в жилом районе.

Итак, четыре пространственные характеристики: плотность, компактность, связность и разнообразие влияют на качество городской среды, на капитализацию территории, а значит, и на эффективность девелоперского проекта. Эти характеристики можно перевести в измеряемые параметры. Зная эти параметры, можно с высокой долей вероятности запрограммировать успех вашего проекта. Конечно, есть факторы успеха, которые не измеряются конкретными цифрами, однако знание количественных параметров – это как фундамент. Нужно выполнить необходимые расчеты, чтобы знать, как предотвратить падение всего здания. У нас же происходит наоборот, мы думаем, в какой цвет покрасить ставни, забыв при этом о надежности конструкций всего дома. Дом, в данном случае, это метафора девелоперского проекта.

Что касается привлечения на территорию объектов находящихся в государственной или муниципальной собственности (таких как университеты, музеи или театры и т.п.), на данный момент нет готовых рецептов. В каждом конкретном случае все зависит от локального контекста, возможностей девелоперской компании, заинтересованности городских властей и многих других факторов.

По данным Мониторинга экономической ситуации РАНХиГС за январь 2018 года, значительная часть российских регионов окажется в долговой яме к 2020 году.

Ситуация во многом похожа на ту которую испытывали европейские города в конце 70-х в 80х годах. Острая потребность в оживлении и восстановлении городов после долгого периода депопуляции и городского кризиса привела к необходимости разработки новых стратегий. Для городских бюджетов, «истекающих кровью», стало неподъемной ношей бесконечное воспроизведение дорогостоящей структуры для групп населения с низкими доходами и недостаточной покупательской способностью для поддержания жилой среды на должном уровне. К тому же, эти люди при переходе от индустриальной к сервисной экономике не обладали достаточными компетенциями, чтобы работать в новых экономических условиях. В то же время хорошо образованный средний класс, в котором ощущалась острая необходимость для оживления экономики больших городов, мигрировал в пригороды и маленькие городки. Города остро нуждались в людях с более высоким уровнем дохода, и их необходимо было вернуть любыми способами.

Именно в этот период частные девелоперы и инвесторы заняли центральное место в развитии города за счет стратегических инвестиций в его земельные ресурсы. Внимание всех частных инвесторов перешло от покупки земли в пригородах, которая была предназначена для жилищного строительства, к развитию незастроенных городских земель. Этот постепенный переход создал восприимчивую среду для подхода, основанного на проектах. Подход, при котором государственные и частные партнеры подписывают соглашения (по частному праву) до того, как пространственные аспекты этих соглашений станут юридически обязательными с помощью планов зонирования. На наш взгляд, именно по этому сценарию пойдет развитие Российских городов в предстоящее десятилетие.
Made on
Tilda